Μισθώσεις: Σημεία-κλειδιά και σύντομος οδηγός για βιώσιμες συμφωνίες στο ακίνητο
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Ενεργειακού Επιθεωρητή, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου,
Προέδρου ΕΝΙΒΟΠΑ, ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ
Στην Ελλάδα, ετησίως, γίνονται εκατομμύρια μισθώσεις όλων των τύπων που αφορούν διάφορους τύπους ακινήτων. Η διαδικασία της μίσθωσης (ενοικίασης) ακινήτων μπορεί να φαίνεται απλή, αλλά κρύβει παγίδες, τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον μισθωτή. Ας δούμε αναλυτικά ορισμένα βασικά σημεία που πρέπει να προσέξουν και οι δύο πλευρές, ώστε να πετύχουν μια αμοιβαία βιώσιμη λειτουργική συμφωνία.
Οι ιδιοκτήτες πρέπει: 1. Να φροντίζουν για την καλή κατάσταση και τη συντήρηση του ακινήτου και, εφόσον είναι εφικτό, για την ανακαίνιση ή την ενεργειακή αναβάθμισή του. 2. Να προετοιμάζουν έναν φάκελο του ακινήτου, όπως ενεργειακό πιστοποιητικό ή ένα πρότυπο μισθωτήριο με τους βασικούς όρους της μίσθωσης. 3. Να ζητούν μια ρεαλιστική τιμή μίσθωσης, εντός αγοράς. 4. Να προωθούν δυναμικά το ακίνητο είτε μέσω αγγελιών είτε μέσω μεσιτών και λοιπών πλατφορμών και δικτύων. 5. Να ζητούν βασικά στοιχεία για την αξιοπιστία του μισθωτή και το αν μπορεί να καλύψει και να ικανοποιήσει την μισθωτική σύμβαση.
Οι μισθωτές πρέπει: 1. Να αποσαφηνίζουν τις ανάγκες και τις βασικές προδιαγραφές όσον αφορά το ακίνητο προς αναζήτηση, την περιοχή, επιφάνεια κ.λπ. 2. Να κάνουν μια εις βάθος έρευνα αγοράς και να επισκέπτονται πολλά ακίνητα πριν αποφασίσουν. 3. Να διαπραγματεύονται άμεσα και αποφασιστικά όταν εντοπίζουν ένα ακίνητο που τους ταιριάζει. 4. Να ελέγχουν καλά και διεξοδικά το ακίνητο προτού το παραλάβουν. 5. Να μην κλείνουν ακίνητα προς μίσθωση από φωτογραφίες κ.λπ. χωρίς να το επισκέπτονται και να το ελέγχουν.
Επίσης, και οι δύο πλευρές είναι κρίσιμο να υπογράφουν μισθωτήριο συμβόλαιο και όχι μόνο ανάρτηση γνωστοποίησης στο ΤΑΧΙΣ. Ας αναδείξουμε τα κρίσιμα σημεία ενός σωστά δομημένου μισθωτηρίου συμβολαίου.
1.Αναλυτική περιγραφή του ακινήτου
Η μίσθωση πρέπει να περιλαμβάνει:
• ακριβή διεύθυνση και όροφο,
• τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας ακινήτου, σύμφωνα με τον τίτλο ιδιοκτησίας, και ρυθμίσεις αυθαιρέτων,
• κατάσταση και εξοπλισμό: π.χ. θέρμανση (αυτόνομη / κεντρική), κουφώματα, ηλεκτρικές συσκευές, έπιπλα.
• χρήση του ακινήτου (π.χ. κατοικία, επαγγελματική χρήση, Airbnb – αν επιτρέπεται).
2.Καταβολή ενοικίου και αναπροσαρμογές
Η σύμβαση πρέπει να προβλέπει:
• καθαρό ποσό μισθώματος (χωρίς κοινόχρηστα),
• ημερομηνία πληρωμής κάθε μήνα,
• τρόπος πληρωμής (π.χ. τραπεζική κατάθεση),
• προβλέψεις αναπροσαρμογής (μπορεί να συνδεθεί με τον πληθωρισμό ή να είναι σταθερό για συγκεκριμένο διάστημα).
3.Εγγύηση (κατοχύρωση ιδιοκτήτη)
Συνήθως ζητούνται ένα ή δύο ενοίκια ως εγγύηση, η οποία:
• επιστρέφεται στο τέλος της μίσθωσης, αν δεν υπάρχουν φθορές ή οφειλές (πρέπει να υπάρχει σαφής περιγραφή στο συμβόλαιο για το τι θεωρείται φθορά)
• δεν συμψηφίζεται με το τελευταίο ενοίκιο χωρίς συμφωνία.
4.Συντήρηση και ευθύνες
Η σύμβαση πρέπει να ξεκαθαρίζει ότι:
• ο ιδιοκτήτης καλύπτει δομικές και κύριες βλάβες (υδραυλικά, ηλεκτρολογικά δίκτυα, στέγη),
• ο μισθωτής είναι υπεύθυνος για τις καθημερινές συντηρήσεις και μικροεπισκευές (λάμπες, μπαταρίες, αλλαγή φίλτρων κ.λπ.).
• αν ένας λέβητας χαλάσει λόγω παλαιότητας, ο ιδιοκτήτης πληρώνει. Αν χαλάσει λόγω κακής χρήσης, την ευθύνη φέρει ο μισθωτής.
5.Διάρκεια – λήξη – πρόωρη αποχώρηση
• Ελάχιστη διάρκεια για μισθώσεις κατοικίας: Τρία χρόνια (ακόμα και αν η σύμβαση ορίζει λιγότερο).
• Πρόωρη αποχώρηση από μισθωτή μπορεί να γίνει μόνο με:
√ γραπτή προειδοποίηση (συνήθως έναν – δύο μήνες),
√ καταβολή αποζημίωσης, αν προβλέπεται ρήτρα.
• Ανανέωση ή παράταση: Συμφωνείται νέα σύμβαση ή γίνεται σιωπηρή παράταση. Η παραμονή μετά τη λήξη της μίσθωσης χωρίς αντίρρηση του ιδιοκτήτη, θεωρείται νέα σύμβαση αορίστου χρόνου.
6.Δήλωση στη ΔΟΥ και φορολογικά
• Η σύμβαση μίσθωσης υποβάλλεται υποχρεωτικά στο TAXISnet από τον ιδιοκτήτη εντός 30 ημερών από την υπογραφή.
• Ο ενοικιαστής αποδέχεται ψηφιακά τη σύμβαση.
• Για αλλαγή ονόματος σε ΔΕΔΔΗΕ, ΕΥΔΑΠ απαιτείται ανάρτηση μισθωτηρίου ΤΑXIS.
• Τα μισθώματα φορολογούνται με βάση την κλίμακα εισοδήματος. Οι ιδιοκτήτες που δεν δηλώνουν τις μισθώσεις διατρέχουν τον κίνδυνο προστίμων ή απώλειας νομικής κάλυψης σε περίπτωση διαφωνιών.
Εκτός αυτών των προφανών σημείων, παραθέτουμε ορισμένες συμβουλές για μια καλύτερη και ασφαλή μίσθωση:
• Πρώτα η αξιοπιστία του μισθωτή, μετά το ύψος του μισθώματος.
• Χρησιμοποιήστε πρότυπο συμβόλαιο μίσθωσης με νομική υποστήριξη.
• Μην εμπιστεύεστε προφορικές συμφωνίες – όλα γραπτώς!
• Επιλέξτε διαφανείς και σταθερούς όρους για μακροχρόνια συνεργασία.
• Καταγράψτε κατάσταση ακινήτου κατά την παραλαβή και παράδοση (φωτογραφίες ή πρωτόκολλο).
Διαβάστε επισης: Πρωτοφανής ληστεία του κόσμου από τις τράπεζες με τα… ιδιωτικά ΑΤΜs
Συμπερασματικά –το πιο σημαντικό–, η μίσθωση είναι μια νομική σχέση που απαιτεί υπευθυνότητα και επικοινωνία από τις δύο πλευρές. Είναι μια νομική σχέση και συμφωνία, αλλά πρώτα μια διαρκή, πολυετής ανθρώπινη επικοινωνία και συνεργασία. Εκτός όλων των κλασικών συμβουλών και διαδικασιών, πάντα η εκτίμηση του ανθρώπου είναι αυτή που θεμελιώνει ουσιαστικά τη σχέση και τη μακρόχρονη, βιώσιμη διατήρησή της. Οι ώριμες, σωστές, αξιόπιστες ανθρώπινες σχέσεις πάντα είναι αυτές που εξασφαλίζουν την επιτυχία, ενώ τα έγγραφα, οι συμβουλές και οι διαδικασίες την πλαισιώνουν. Καλή επιτυχία, με βιώσιμες συμφωνίες για μια καλή ποιότητα ζωής και λογικές αποδόσεις των ακινήτων.
ΤΟ ΠΑΡΟΝ
