Μ. Κρανίδης στο “Π”: Νέα νομοθεσία για οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων
–Τι ισχύει και τι πρέπει να γίνει
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Γραμματέα Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
Διαχρονικά, η Ελλάδα χαρακτηρίζεται από πολεοδομική αβεβαιότητα και κακή νομοθέτηση. Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για την εκτός σχεδίου δόμηση το 2023, τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό το 2024 και τους οικισμούς προ του 1923 και κάτω των 2.000 κατοίκων το 2025 επέτειναν αυτήν την κατάσταση. Η σημερινή κυβέρνηση δεν έχει πετύχει να θεραπεύσει ή να αντιμετωπίσει τις επιπτώσεις των αποφάσεων αυτών, με αποτέλεσμα η πολεοδομική αβεβαιότητα και ανασφάλεια δικαίου να κυριαρχούν ακόμη.
Στο θέμα των οικισμών που δημιουργήθηκαν προ του 1923 και αριθμούν μέχρι 2.000 κατοίκους, που αποτελούν το 90% στην Ελλάδα, ξαφνικά, τον Απρίλιο, η κυβέρνηση ψήφισε, χωρίς επαρκή διαβούλευση με τους φορείς, μια νομοθεσία (ΦΕΚ Δ 194/15.04.2025) σχετικά με τον καθορισμό κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών αυτών, καθώς και τον καθορισμό χρήσεων γης, γενικών όρων και περιορισμών δόμησης. Με σκοπό να επιλύσει το διαχρονικό ζήτημα των αποφάσεων του ΣτΕ για οικισμούς στο Πήλιο και στο Ρέθυμνο και να θωρακίσει γενικά όλους τους οικισμούς. Όμως άφησε στον αέρα την περίπτωση της περίφημης ζώνης Γ, δηλαδή της περιοικιστικής ζώνης που χωροθετήθηκε από του νομάρχες τη δεκαετία του 1980 και κρίθηκε λανθασμένη από το ΣτΕ.
Σήμερα, με νέα τροπολογία, φέρνει δύο νέα πολεοδομικά εργαλεία για τον πολεοδομικό σχεδιασμό, τη Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και την Περιοχή Ειδικών Χρήσεων, ώστε να εξασφαλίσει την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα τόσο των ζωνών εντός οικισμού όσο και της ζώνης Γ. Όμως, αυτό το θετικό βήμα δεν επαρκεί, αφού απαιτούνται πολλά ακόμη για να επέλθει η πολεοδομική βεβαιότητα και η ασφάλεια δικαίου όσον αφορά τη νόμιμη, βιώσιμη δόμηση στους δεκάδες χιλιάδες οικισμούς της χώρας, που θεωρητικά αποτελούν τον πυρήνα της περιφερειακής ανάπτυξης και παράδοσης κάθε ευνομούμενης, ανεπτυγμένης χώρας!
Τα επόμενα, άμεσα, βήματα, μετά την ψήφιση της συγκεκριμένης τροπολογίας, για να αρθεί η πολεοδομική αβεβαιότητα, είναι συνοπτικά τα ακόλουθα:
1.Σύνταξη όλων των μελετών οριοθέτησης και τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων για όλη τη χώρα και τους οικισμούς.
2.Προέλεγχος και γνωμάτευση του ΣτΕ και πολυετής διαδικασία έγκρισής τους μέσω θεσμικής διαδικασίας.
3.Θεσμική διαδικασία έγκρισης, ένταξης και χωροθέτησης ανά δήμο και περιφέρεια.
4.Έκδοση εγκυκλίων από ΥΠΕΝ, ώστε να εξασφαλιστούν άμεσα όλες οι αιτούμενες άδειες δόμησης ή πράξεις σε οικόπεδα στους οικισμούς με ενιαία αντιμετώπιση στις ΥΔΟΜ σε όλη τη χώρα και όχι κατά το δοκούν κάθε αρμοδίου υπαλλήλου. Επίσης, η κυβέρνηση δεν έχει φροντίσει, ως οφείλει, να εξασφαλίσει την εναρμονισμένη αντιμετώπιση σε όλες τις Υπηρεσίες Δόμησης, που είναι αποδεκατισμένες και αφημένες στην τύχη τους, χωρίς στελέχωση και υποδομές αλλά και μια οργανωμένη δομή, με ενιαία εφαρμογή των πολεοδομικών κανόνων και των κανονισμών στη χώρα.
Σε κάθε περίπτωση, οι ιδιοκτήτες οφείλουν, για να μειώσουν το πολεοδομικό ρίσκο, ανά περίπτωση, να έχουν πλήρες τοπογραφικό και βεβαίωση όρων δόμησης από αρμόδια πολεοδομία. Οι τρέχουσες πραγματικές συνέπειες περιλαμβάνουν: α) τη σταδιακή εδραίωση σε χαμηλότερα επίπεδα της μαζικής οικοδομικής δραστηριότητας, τόσο σε περιοχές εκτός σχεδίου, όπου αυτή είναι ήδη περιορισμένη, όσο και σε οικισμούς και περιοχές εντός σχεδίου, λόγω του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), β) τη μείωση των αγοραπωλησιών γης και γ) την ανατροπή της βιώσιμης ανάπτυξης της χώρας, με ιδιαίτερη έμφαση στην αποκέντρωση και στην περιφερειακή ανάπτυξη. Ένα κεντρικό ζήτημα της αβέβαιης κατάστασης είναι ότι βρισκόμαστε στην αρχή μιας περιόδου παγώματος της οικοδομικής δραστηριότητας, κυρίως της μικρομεσαίας μαζικής, η οποία αποτελεί τη βάση της βιώσιμης ανάπτυξης. Το 2025 αναμένεται οι οικοδομικές άδειες να σημειώσουν ετήσια πτώση περίπου 20% σε αριθμό και 40% σε επιφάνεια.
Η χώρα πορεύεται στο άγνωστο σχετικά με την οικοδομική και αναπτυξιακή πορεία της. Χωρίς θερμικά θωρακισμένο Οικοδομικό Κανονισμό και πλήρες πολεοδομικό πλαίσιο στην εντός και εκτός σχεδίου δόμηση, χωρίς πολεοδομίες που λειτουργούν αποτελεσματικά. Η κυβέρνηση οφείλει, χωρίς καθυστερήσεις, να βγάλει σχετικές εγκυκλίους, έναν οδικό χάρτη προς όλες τις υπηρεσίες και τους πολίτες, για όλες τις περιπτώσεις, να νομοθετήσει ισχυρά, με προληπτικό έλεγχο από το ΣτΕ, και να πιέσει για την έκδοση όλων των πολεοδομικών εκκρεμοτήτων και σχεδίων στη χώρα. Η εναπόθεση στη σύνταξη των νέων 255 πολεοδομικών σχεδίων είναι μια θετική αλλά πολυετής διαδικασία, αφού η νομοθέτηση και εφαρμογή τους απαιτεί γραφειοκρατία, αποφάσεις, εγκρίσεις και διαβούλευση, η οποία εδώ και πολλά έτη δεν υπάρχει στην ελληνική κοινωνία, με βασική ευθύνη των κυβερνήσεων. Απαιτείται άμεση δράση, γιατί η πραγματική ανάπτυξη είναι σήμερα στον αέρα, το ρίσκο εκτινάσσεται, οι τιμές των ακινήτων επίσης και η βάρκα της βιώσιμης ανάπτυξης πορεύεται χωρίς ορατό προορισμό!
ΤΟ ΠΑΡΟΝ