Κενά ακίνητα στην Ελλάδα: Πόσα είναι, γιατί παραμένουν ανεκμετάλλευτα και ποιες λύσεις υπάρχουν
–Οι κρίσιμες πτυχές
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Γραμματέα Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
Το φαινόμενο των κενών ή κλειστών ακινήτων στην Ελλάδα έχει επανέλθει δυναμικά στην επικαιρότητα τα τελευταία έτη, ιδιαίτερα υπό το φως της σύγχρονης στεγαστικής κρίσης, της έλλειψης διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση και της έντονης ανόδου των τιμών μίσθωσης και πώλησης κατοικιών.
Παρότι η χώρα διαθέτει ακόμη ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη, παράλληλα εμφανίζει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κενών κατοικιών αλλά και μια σταδιακή μείωση της ιδιοκατοίκησης. Το γεγονός αυτό δημιουργεί ένα παράδοξο: Χιλιάδες οικογένειες δυσκολεύονται να βρουν σπίτι, ενώ εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες μένουν κλειστές και αναξιοποίητες. Ας δούμε ορισμένες πτυχές του σημαντικού ζητήματος για την ελληνική κοινωνία και οικονομία.
Πόσα είναι τα κενά ακίνητα
Η ορθή καταγραφή των στοιχείων παραμένει μια μεγάλη διαχρονική εκκρεμότητα των αρχών και της κυβέρνησης. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, περίπου 1 στα 4 ακίνητα στη χώρα παραμένει κενό, με εντυπωσιακά μεγάλες διακυμάνσεις ανά περιοχή.
Σε επίπεδο κατοικιών, οι εκτιμήσεις διαφέρουν ανάλογα με το πώς ορίζεται μια κατοικία ως κενή. Με βάση τους υπολογισμούς, που συγκλίνουν από την ΕΛΣΤΑΤ, την αγορά ακινήτων και ειδικά ρεπορτάζ, ο αριθμός των κενών κατοικιών έχει ως εξής:
• 800.000 έως 900.000 κατοικίες που παραμένουν κλειστές.
• Έως και 2,2 – 2,3 εκατομμύρια συνολικά κενές κατοικίες, εάν συνυπολογιστούν εξοχικά, μη κατοικήσιμα, παλαιά ή ημιτελή.
Στα αστικά κέντρα, όπως η Αθήνα, αλλά και στην ελληνική περιφέρεια, το ποσοστό κενών κατοικιών φτάνει ακόμη και το 26% – 30%. Αυτό σημαίνει ότι δεκάδες χιλιάδες σπίτια παραμένουν κλειστά, σκοτεινά και αναξιοποίητα στον πιο πιεσμένο στεγαστικά δήμο της χώρας.
Γιατί είναι κενά – Οι πραγματικοί λόγοι
Η ύπαρξη τόσο μεγάλου αποθέματος κλειστών ακινήτων δεν είναι προϊόν ενός μόνο παράγοντα. Πρόκειται για ένα πολυπαραγοντικό φαινόμενο που συνδέεται με:
1. Παλαιότητα κτιρίων και κόστος ανακαίνισης
Μεγάλο τμήμα του κτιριακού αποθέματος είναι άνω των 40 – 50 ετών. Πολλές κατοικίες χρειάζονται εκτεταμένες εργασίες (ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, μόνωση, κουφώματα). Για πολλούς ιδιοκτήτες, η ανακαίνιση φαντάζει οικονομικά δυσβάσταχτη σε σχέση με την πιθανή απόδοση.
2. Ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες
Κληρονομικά, επικαλύψεις τίτλων, εκκρεμότητες με το Κτηματολόγιο και διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών οδηγούν συχνά στην πλήρη ακινησία ενός ακινήτου.
3. Έλλειψη κινήτρων για ενοικίαση
Το καθεστώς φορολογίας εισοδήματος από ενοίκια, οι ανησυχίες για κακοπληρωτές, τα αργά δικαστήρια και η γραφειοκρατία έχουν απομακρύνει αρκετούς ιδιοκτήτες από την ιδέα της μίσθωσης.
4. Άνεργα ακίνητα που ανήκουν σε Δημόσιο, τράπεζες και servicers και ιδρύματα
Χιλιάδες κατοικίες ανήκουν σε Δημόσιο, τράπεζες, ιδρύματα ή έχουν περάσει σε εταιρείες διαχείρισης λόγω μη εξυπηρετούμενων δανείων. Ωστόσο, μεγάλο μέρος από αυτές παραμένουν παγωμένες μέχρι να ρυθμιστεί η νομική και οικονομική τους κατάσταση και είναι διαχρονική η ανικανότητα των κυβερνήσεων και διοικήσεων των τραπεζών, funds και ιδρυμάτων να τα αξιοποιήσουν.
5. Εποχικές κατοικίες και εξοχικά
Πολλές κατοικίες χαρακτηρίζονται κενές επειδή είναι εξοχικές ή χρησιμοποιούνται λίγες εβδομάδες τον χρόνο και ως δεύτερες κατοικίες.
Πού ανήκουν – Ο χάρτης της ιδιοκτησίας
Αν και δεν υπάρχει ακόμη ένα ολοκληρωμένο ενιαίο μητρώο, η εικόνα που έχει διαμορφωθεί δείχνει ότι:
• Η πλειοψηφία των κενών ακινήτων ανήκει σε ιδιώτες, κυρίως οικογένειες με παλιές κατοικίες.
• Ένα σημαντικό ποσοστό ανήκει σε τράπεζες, funds και servicers, από κατασχέσεις και ρυθμίσεις δανείων, και ιδρύματα.
• Ένα αλλά σημαντικό τμήμα ανήκει σε δημόσιους φορείς, οι οποίοι συχνά δεν έχουν διαχειριστική ευελιξία ή χρηματοδότηση για αξιοποίηση.
Μεγάλη ζήτηση για μισθώσεις έως 120 τ.μ.
Η αγορά σήμερα εμφανίζει τεράστια ζήτηση ειδικά για:
• Κατοικίες από 40 έως 120 τ.μ.
• Διαμερίσματα δύο – τριών υπνοδωματίων.
• Ανακαινισμένα ή ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα.
Οι οικογένειες, οι νέοι εργαζόμενοι αλλά και όσοι μετακινούνται προς τα αστικά κέντρα αναζητούν ακριβώς αυτό το προφίλ κατοικίας. Παρ’ όλα αυτά, μεγάλο μέρος των διαθέσιμων προς ενοικίαση ακινήτων είναι είτε μικρότερα στούντιο είτε πολύ παλιά διαμερίσματα και σε κακή κατάσταση. Έτσι δημιουργείται ένα τεράστιο άνοιγμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, την ίδια στιγμή που χιλιάδες κλειστά σπίτια ταιριάζουν στο προφίλ της ζήτησης, αλλά παραμένουν εκτός αγοράς.
Δυνατότητες αξιοποίησης – Τι μπορεί να γίνει άμεσα
Για να ενεργοποιηθεί το απόθεμα των κενών ακινήτων, χρειάζονται συνεκτικά μέτρα. Μεταξύ των πιο αποτελεσματικών είναι τα ακόλουθα:
1. Δημόσιες επενδύσεις σε ένα ολοκληρωμένο πρόγραμμα για αξιοποίηση κενών ακινήτων σε δημόσια ιδιοκτησία.
Το κράτος θα μπορούσε με δημόσιες επενδύσεις:
• να τα μετατρέψει σε φοιτητικές ή κοινωνικές κατοικίες, όπου σήμερα είμαστε σχεδόν στο μηδέν,
• να τα παραχωρήσει σε δήμους για άμεση αξιοποίηση, με σφικτούς όρους και χρονοδιαγράμματα,
• να συνεργαστεί με εταιρείες κατασκευών ή ακινήτων για διαχείριση με ανταποδοτικά προγράμματα τύπου ΣΔΙΤ.
2. Νέο πλαίσιο πίεσης και αξιοποίησης για άμεση αξιοποίηση των ακινήτων των τραπεζών και funds αλλά και νέο πλαίσιο κινήτρων και στήριξης για τα πολλά ακίνητα των ιδρυμάτων.
3. Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Μισθώνω» (υφιστάμενο και προτεινόμενες επεκτάσεις) ή ένα νέο πρόγραμμα ανακαίνισης παλαιών κενών ακινήτων
Το υπάρχον πρόγραμμα, που επιδοτεί την ανακαίνιση ιδιωτικών κατοικιών με την προϋπόθεση ότι θα ενοικιαστούν, μπορεί να εξελιχθεί καλύτερα με ορισμένες βελτιώσεις, όπως:
• υψηλότερο ποσοστό επιδότησης,
• κάλυψη ενεργειακών αναβαθμίσεων και εργασιών ανακαίνισης,
• πρόβλεψη χαμηλότοκων δανείων για τα ίδια κεφάλαια των ωφελουμένων,
• πρόβλεψη και κίνητρα για άμεση μίσθωσή τους με δίκαιο μίσθωμα.
Μια ενισχυμένη έκδοσή του θα μπορούσε να αποτελέσει πραγματικό μοχλό ενεργοποίησης.
4. Βελτίωση φορολογικών κινήτρων (απαλλαγή φόρου) για κενές κατοικίες και ανακαίνισης για όλες τις κατοικίες
Τα δύο ενεργά κίνητρα απαλλαγής φόρου για κενές κατοικίες μέχρι 120 τ.μ. και έκπτωσης φόρου για εργασίες ανακαίνισης για όλες τις κατοικίες μπορούν να εξελιχθούν πολύ καλύτερα, εάν επιτέλους η κυβέρνηση τα στηρίξει περισσότερο και με πολύ λιγότερη γραφειοκρατία για την επιτυχημένη εφαρμογή τους.
5. Νέα, απλά κίνητρα για επαναφορά παλιών διαμερισμάτων στην αγορά
Π.χ. επιδότηση αλλαγής κουφωμάτων, θέρμανσης, μόνωσης, κοινόχρηστων εργασιών πολυκατοικιών.
6. Δημιουργία ολοκληρωμένου μητρώου κενών κατοικιών με σωστά στοιχεία και εξέλιξη της αξιοποίησής τους
Η χαρτογράφηση και τα ορθά στοιχεία για τα χαρακτηριστικά των κενών ακινήτων αποτελούν βασική προϋπόθεση για στοχευμένη εφαρμοσμένη πολιτική και νέες δράσεις για το Στεγαστικό.
Συμπέρασμα
Η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα «κρυμμένα αποθέματα» κατοικιών στην Ευρώπη. Την ώρα που η ζήτηση για μισθώσεις –ειδικά κατοικιών έως 120 τ.μ.– έχει εκτοξευθεί, εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα μένουν κλειστά. Το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη κατοικιών, αλλά η αδυναμία ενεργοποίησής τους και μια ολοκληρωμένη πολιτικής αξιοποίησής τους. Με σημαντικές δημόσιες επενδύσεις, δημιουργία κοινωνικής κατοικίας και στοχευμένα κίνητρα, όπως φοροαπαλλαγές, ενίσχυση του «Ανακαινίζω – Μισθώνω», χαρτογράφηση και απλοποίηση διαδικασιών, η χώρα μπορεί να μετατρέψει τα κενά ακίνητα από βάρος σε ευκαιρία. Η αξιοποίησή τους θα αποτελέσει λύση για τους ιδιοκτήτες, ανάσα για τους ενοικιαστές και μοχλό αναζωογόνησης για ολόκληρες γειτονιές.
Διαβάστε επίσης: Πανάκεια ή παγίδα η τεχνητή νοημοσύνη;
