–Μια ευθεία σύγκριση δύο εναλλακτικών πολιτικών
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Γραμματέα Ενημέρωσης και Μέλους ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ
Προέδρου ΕΝΙΒΟΠΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
Η εξαγγελία του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙΙ», με χρηματοδοτικό πακέτο περίπου 2 δισ. ευρώ, επαναφέρει ένα κρίσιμο ερώτημα: Θέλουμε να χρηματοδοτούμε αποκλειστικά την αγορά κατοικιών από το υπάρχον περιορισμένο απόθεμα, προκαλώντας τεχνητή άνοδο της ζήτησης και των τιμών, ή να δημιουργήσουμε επιτέλους ένα μόνιμο απόθεμα κοινωνικής και προσιτής στέγης;
Τα «Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ» βοήθησαν χιλιάδες νοικοκυριά να αποκτήσουν πρώτη κατοικία με χαμηλότοκα ή μερικώς άτοκα δάνεια. Πρόκειται αναμφίβολα για σημαντική βοήθεια προς όσους τελικά εντάχθηκαν. Ωστόσο, τα προγράμματα δεν δημιούργησαν ούτε μία νέα κατοικία. Χιλιάδες προεγκεκριμένοι αγοραστές αναζήτησαν ταυτόχρονα κατοικίες συγκεκριμένης αξίας, επιφάνειας και παλαιότητας. Ενώ επίσης χιλιάδες δεν εγκρίθηκαν ή δεν βρήκαν ακίνητο. Αντίθετα, ενίσχυσαν τεχνητά τη ζήτηση για ένα ήδη περιορισμένο απόθεμα παλαιών και οικονομικά προσιτών ακινήτων. Αυτό άσκησε μεγάλη ανοδική πίεση και εκτόξευσε τις ζητούμενες τιμές πολλών παλαιών ακινήτων, χωρίς να έχει προηγηθεί αντίστοιχη βελτίωση της ποιότητας, της ενεργειακής τους απόδοσης ή της πραγματικής τους αξίας. Ένα μέρος, επομένως, του οφέλους από το χαμηλότερο επιτόκιο απορροφήθηκε από την αύξηση των τιμών αγοράς.
Παράλληλα, τα προγράμματα στήριξαν ουσιαστικά και το τραπεζικό σύστημα, καθώς δημιουργήθηκε μια νέα μεγάλη αγορά στεγαστικών δανείων με δημόσια συγχρηματοδότηση. Αυτό συμβαίνει ενώ οι τράπεζες, οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και τα συνδεδεμένα επενδυτικά χαρτοφυλάκια ελέγχουν μεγάλο αριθμό κενών ή αναξιοποίητων ακινήτων. Είναι, συνεπώς, αντιφατικό η Πολιτεία να κινητοποιεί δισεκατομμύρια για νέα δάνεια και τζίρο στις τράπεζες, χωρίς προηγουμένως να απαιτεί την ταχύτερη διάθεση των κενών κατοικιών που βρίσκονται σε τραπεζικά και διαχειριζόμενα χαρτοφυλάκια. Ο συνολικός χρηματοδοτικός όγκος των «Σπίτι μου Ι, ΙΙ και ΙΙΙ» προσεγγίζει τα 5 δισ. ευρώ. Δεν πρόκειται βέβαια για ισόποση κρατική επιχορήγηση, καθώς ένας μέρος αποτελεί τραπεζικό κεφάλαιο και τα δάνεια επιστρέφονται. Η σύγκριση, όμως, αποκαλύπτει την κλίμακα των πόρων και τις διαφορετικές επιλογές στεγαστικής πολιτικής.
Με 5 δισ. ευρώ, αξιοποίηση δημόσιας και δημοτικής γης, τυποποιημένες μελέτες και μεγάλους ενιαίους διαγωνισμούς, θα μπορούσαν να κατασκευαστούν περίπου 30.000 – 35.000 σύγχρονες κοινωνικές κατοικίες. Κατοικίες ενεργειακής κατηγορίας Α+, μέσης επιφάνειας 65 – 75 τ.μ., οι οποίες θα αύξαναν πραγματικά την προσφορά και θα παρέμεναν στο εθνικό στεγαστικό απόθεμα. Οι κατοικίες θα μπορούσαν να παραχωρούνται με κοινωνικό μίσθωμα κάτω από 300 ευρώ, σε πολλές ευάλωτες ομάδες πολιτών, ανάλογα με το εισόδημα και την οικογενειακή τους κατάσταση. Η παραχώρηση, όμως, θα συνοδεύεται από σαφείς υποχρεώσεις: Έγκαιρη πληρωμή μισθώματος και κοινοχρήστων, καλή χρήση και συντήρηση, τήρηση του κανονισμού και απαγόρευση υπεκμίσθωσης ή βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης. Ενώ τα έσοδα μπορούν να πάνε σε εθνικό κουμπαρά στέγης για νέες ουσιαστικές δράσεις. Το ουσιαστικότερο κίνητρο θα ήταν μια σύμβαση «Lease and Acquire – Μισθώνω και Αποκτώ». Ο συνεπής δικαιούχος θα κατοικεί στο ακίνητο έως 30 χρόνια και μέρος ή το σύνολο των μισθωμάτων θα πιστώνεται στην αξία εξαγοράς. Μετά την ολοκλήρωση της περιόδου, και εφόσον τηρηθούν όλοι οι όροι, θα αποκτά την κατοικία σε προκαθορισμένη αξία.
Η Ελλάδα χρειάζεται προσιτά στεγαστικά δάνεια, αλλά κυρίως χρειάζεται περισσότερα προσιτά σπίτια μικρότερης επιφάνειας. Δεν αρκεί να χρηματοδοτούμε συνεχώς περισσότερους αγοραστές που ανταγωνίζονται για τα ίδια, λιγοστά και παλαιά ακίνητα. Χρειάζεται μόνιμη παραγωγή νέας, προσιτής στέγης, ενεργοποίηση των κενών τραπεζικών ακινήτων και μια δημόσια στεγαστική περιουσία που θα στηρίζει τις οικογένειες για πολλές γενιές.
Φωτο: pexels
