Μ. Κρανίδης στο “Π”: Κοινόχρηστες δαπάνες στα κτίρια κατοικιών: Μια σημαντική υποχρέωση που δίνει αξία στα ακίνητά μας
–Οδηγός και ζητήματα
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Γραμματέα Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
Οι πολυκατοικίες, με πολλές ιδιοκτησίες, αποτελούν μικρές κοινωνίες. Οι ιδιοκτήτες ή κάτοικοι μοιράζονται τους κοινόχρηστους χώρους και τις υποδομές: Από τη γενική είσοδο, το κλιμακοστάσιο και τον ανελκυστήρα μέχρι τον ακάλυπτο, τη θέρμανση και την ταράτσα. Η κοινή αυτή συνύπαρξη γεννά μια αναπόφευκτη υποχρέωση: τις κοινόχρηστες δαπάνες. Οι κύριες κατηγορίες κοινόχρηστων δαπανών είναι:
1.Λειτουργικές: Ρεύμα σε κοινόχρηστους χώρους, νερό για κοινές βρύσες / κήπους, καύσιμα ή ρεύμα για θέρμανση.
2.Συντήρηση και επισκευές: Έξοδα για συντήρηση ανελκυστήρα και λέβητα, σωληνώσεις, συμβάσεις συντήρησης.
3.Διοικητικές: Αμοιβή διαχειριστή ή εταιρείας, λογιστικά και νομικά έξοδα.
Οι κοινόχρηστες δαπάνες είναι τα έξοδα που προκύπτουν από τη χρήση, λειτουργία και συντήρηση των κοινών χώρων και εγκαταστάσεων μιας πολυκατοικίας. Δεν επιβαρύνουν έναν μόνο ιδιοκτήτη ή ένοικο, αλλά όλους μαζί, σύμφωνα με τη συμμετοχή τους στο κτίριο, όπως αυτή ορίζεται στον πίνακα κατανομής ποσοστών και με τους όρους που προβλέπονται στον κανονισμό της πράξης σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών. Ο Αστικός Κώδικας ορίζει ότι η κατανομή των κοινοχρήστων γίνεται βάσει των χιλιοστών ιδιοκτησίας που αναλογούν σε κάθε διαμέρισμα. Ειδικές περιπτώσεις (π.χ. θέρμανση ή ανελκυστήρας) ρυθμίζονται από τον κανονισμό πολυκατοικίας, όταν αυτός υπάρχει.
Αν δεν υπάρχει κανονισμός, εφαρμόζεται ο γενικός κανόνας:
– Η κατανομή γίνεται με βάση τα τετραγωνικά μέτρα ή την αξία της ιδιοκτησίας.
– Οι διαφορές για μη καταβολή κοινοχρήστων παραγράφονται μετά από πέντε χρόνια.
– Ο διαχειριστής μπορεί να προσφύγει στη δικαιοσύνη ακόμη και για μικρές οφειλές.
Παρά το γεγονός ότι πρόκειται για μια καθημερινή διαδικασία, με μεγάλη σημασία για τη συντήρηση του κτιρίου, άρα και της αξίας των ιδιοκτησιών μας, οι κοινόχρηστες δαπάνες συχνά μετατρέπονται σε αφορμή για τριβές, καθυστερήσεις και αντιπαραθέσεις. Σήμερα, με την επέκταση της αυτόνομης θέρμανσης στα κτίρια με κατασκευή μετά το 1990 και τις αλλαγές στα παλαιότερα, οι κοινόχρηστες δαπάνες περιορίζονται, αλλά παραμένουν σημαντικές. Τωρινό, άλλωστε, το ζήτημα με την πιστοποίηση των ανελκυστήρων και τις ενδεχόμενες κοινόχρηστες απαιτήσεις για κοινές σημαντικές δαπάνες.
Ένα μεγάλο ζήτημα, όχι μόνο σε αυτό το ζήτημα, αλλά γενικά στην Ελλάδα, είναι ότι δεν υπάρχουν επίσημες κρατικές στατιστικές και ισχυρά στοιχεία που να δείχνουν την κατάσταση στο θέμα των κοινόχρηστων δαπανών και ειδικά των οφειλών.
Οι εκτιμήσεις εταιρειών διαχείρισης και ενώσεων ιδιοκτητών (ΠΟΜΙΔΑ) δείχνουν:
• Αρκετά διαμερίσματα καθυστερούν συστηματικά την πληρωμή κοινοχρήστων.
• Έχουν καταγραφεί περιπτώσεις από ιδιοκτήτες που απέκτησαν ακίνητα μέσω «golden visa» ή οι ιδιοκτήτες είναι funds ή εταιρείες διαχείρισης δανείων και τα αφήνουν κενά, ενώ παραμελούν τις υποχρεώσεις τους.
• Σε αρκετές πολυκατοικίες της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, ο μέσος όρος ανεξόφλητων κοινοχρήστων φτάνει σε επίπεδα που επηρεάζουν σοβαρά την καθημερινή συντήρηση των κτιρίων.
Η εικόνα είναι χειρότερη σε κτίρια χωρίς ενεργό διαχειριστή ή κανονισμό, καθώς η έλλειψη διαφάνειας οδηγεί σε αμφισβήτηση χρεώσεων και ενισχύει το φαινόμενο της μη πληρωμής. Οι επιπτώσεις από τη μη πληρωμή των κοινόχρηστων δαπανών είναι συνοπτικά:
1.Έλλειψη συντήρησης κτιρίου, πρόσοψης, κοινόχρηστων χώρων.
2.Υποβάθμιση υποδομών: Ανελκυστήρες που δεν συντηρούνται και είναι ανασφαλείς, λέβητες που μένουν ασυντήρητοι, σκοτεινά κλιμακοστάσια.
3.Οικονομική ανισορροπία: Όσοι πληρώνουν κανονικά καλούνται να καλύψουν τα κενά.
4.Νομικές εμπλοκές: Προσφυγές στα δικαστήρια, έξοδα δικηγόρων και χρόνος χαμένος για όλους.
Για να περιοριστεί το φαινόμενο, έχουν κατά καιρούς προταθεί ορισμένες προτάσεις και λύσεις, αλλά η εφαρμογή τους είναι προβληματική και δύσκολη, αφού δύσκολα η Πολιτεία μπορεί να παρέμβει σε ένα τέτοιο ζήτημα. Άρα και η ορθή υλοποίηση και εξόφλησή τους επαφιέται στην εισοδηματική δυνατότητα και στην ηθική εξασφάλιση των συνιδιοκτητών. Ορισμένες προτάσεις για τη βελτίωση της συνέπειας στην εξόφληση των κοινόχρηστων δαπανών είναι:
• Υποχρεωτικός κανονισμός πολυκατοικίας: Ρυθμίζει σαφώς ποιος πληρώνει τι, πώς κατανέμονται τα έξοδα, πότε επιβάλλονται κυρώσεις.
• Διαφάνεια και ψηφιακή διαχείριση: Εφαρμογές που υπολογίζουν αυτόματα τα κοινόχρηστα, στέλνουν ειδοποιήσεις και εμφανίζουν αναλυτικά τις οφειλές.
• Επαγγελματική διαχείριση από πολλές εταιρείες, που σήμερα υπάρχουν.
• Γρήγορες νομικές διαδικασίες: Διευκόλυνση διακανονισμών και άμεση εκδίκαση μικρών διαφορών.
• Κίνητρα συνέπειας: Εκπτώσεις σε όσους πληρώνουν έγκαιρα, αντίστοιχα, πέναλτι σε όσους καθυστερούν.
• Βεβαίωση ιδιοκτήτη ή διαχειριστή για εξόφληση κοινοχρήστων σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου (αίτημα που δεν γίνεται δεκτό από την Πολιτεία, με το επιχείρημα ότι μπορεί να ζητηθεί από τους αγοραστές ανεπίσημα).
Συμπερασματικά, τα κοινόχρηστα δεν είναι απλώς ένας ακόμη λογαριασμός ή μια ανέμελη δαπάνη, είναι ο παλμός της πολυκατοικίας και του κτιρίου και κατ’ επέκταση μέρος της αξίας του ακινήτου. Η τακτική και δίκαιη κατανομή τους διασφαλίζει ότι οι κάτοικοι απολαμβάνουν ασφαλείς, καθαρούς και λειτουργικούς κοινόχρηστους χώρους και ότι συντηρούνται οι πολλές πολυκατοικίες παλαιότητας άνω της 30ετίας, περίπου το 85% των κτιρίων. Στην Ελλάδα, όμως, η καθυστέρηση πληρωμών και τα ανεξόφλητα ποσά απειλούν συχνά την εύρυθμη λειτουργία των κτιρίων. Η λύση βρίσκεται σε μια τριπλή προσέγγιση: σαφείς κανόνες, διαφάνεια και συνεργασία. Γιατί, στο τέλος της ημέρας, τα κοινόχρηστα είναι το κοινό μας στοίχημα για ποιότητα ζωής μέσα στην πόλη.
ΤΟ ΠΑΡΟΝ
