Τα μέτρα για τα ακίνητα στη ΔΕΘ: Μια ψύχραιμη ματιά
–Αποκατάσταση αδικιών, αδυναμίες, ανοιχτά ερωτήματα
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Γραμματέα Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
Η φετινή Διεθνής Έκθεση Θεσσαλονίκης είχε και… άρωμα ακινήτων. Σε μια περίοδο που η στεγαστική κρίση πιέζει χιλιάδες νοικοκυριά, ενώ ταυτόχρονα η φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών παραμένει εξαιρετικά υψηλή, η κυβέρνηση παρουσίασε μια δέσμη μέτρων για τα ακίνητα. Το κρίσιμο ερώτημα όμως είναι αν οι εξαγγελίες μπορούν να δώσουν πραγματική λύση ή αν θα παραμείνουν αποσπασματικές κινήσεις που αποκαθιστούν διαχρονικές αδικίες προς του εκατομμύρια ιδιοκτήτες στην Ελλάδα.
Η πρώτη παρέμβαση αφορά τον ΕΝΦΙΑ. Από το 2026 ο φόρος μειώνεται κατά 50% για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με λιγότερους από 1.500 κατοίκους, ενώ από το 2027 καταργείται εντελώς. Πρόκειται για ένα μέτρο με σαφή περιφερειακή στόχευση, αφού αφορά κυρίως χωριά και μικρές κωμοπόλεις. Εξαιρούνται κατοικίες μεγάλης αξίας, άνω των 400.000 ευρώ. Η κίνηση αυτή έχει διπλή ανάγνωση: Αφενός ανακουφίζει σημαντικά νοικοκυριά που παραμένουν στην ύπαιθρο, αφετέρου αποτελεί κίνητρο για όσους σκέφτονται να επιστρέψουν ή να επενδύσουν στην περιφέρεια.
Η δεύτερη παρέμβαση αφορά τις φορολογικές παρεμβάσεις στα εισοδήματα από ενοίκια. Εισάγεται μια ενδιάμεση φορολογική κλίμακα με συντελεστή 25% για εισοδήματα μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ, ώστε να μετριαστούν οι απότομες αυξήσεις φόρου, που πλήττουν τους μικροϊδιοκτήτες σε μια κλίμακα αυτοτελούς φορολόγησης που ξεκινάει από 15% και ανέβαινε απότομα στο 35% μετά τα 12.000 ευρώ εισόδημα από μισθώματα. Παράλληλα, τα τεκμήρια διαβίωσης για κατοικίες και αυτοκίνητα μειώνονται κατά περίπου 30%, μια εξέλιξη που αναμένεται να δώσει ανάσα σε εκατοντάδες χιλιάδες φορολογουμένους.
Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν μέτρα που στοχεύουν άμεσα στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών. Οι ιδιοκτήτες που διατηρούν κλειστά ακίνητα έχουν το φορολογικό κίνητρο απαλλαγής φόρου μισθωμάτων, ώστε να τα διαθέσουν σε μακροχρόνια μίσθωση. Επιπλέον, προβλέπεται η αξιοποίηση του θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής, με το κράτος και τους δήμους να αξιοποιούν γη ή ακίνητα για δημιουργία κατοικιών με προσιτά ενοίκια με έργο αντιπαροχής με επενδυτές ή κατασκευαστές. Παράλληλα, ανακοινώθηκαν δημόσια έργα κατασκευής κατοικιών σε δημόσια στρατόπεδα για ένστολους και πολίτες χωρίς πρώτη κατοικία. Στη δέσμη μέτρων εντάσσεται και η επιστροφή ενός ενοικίου, ένα σχήμα επιδότησης που λειτουργεί ως ανάσα για τους ενοικιαστές. Τέλος, παρατείνεται η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, ώστε να στηριχθεί η οικοδομική δραστηριότητα και να τονωθεί η αγορά ακινήτων.
Παρά τις καλές προθέσεις και μειώσεις, δεν λείπουν οι αμφιβολίες και αδυναμίες των μέτρων. Η μείωση του ΕΝΦΙΑ στην περιφέρεια βοηθά, αλλά είναι συμβολικό μέτρο, δεν αντιμετωπίζει το πρόβλημα εκεί όπου είναι εντονότερο: στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου οι τιμές των ενοικίων έχουν εκτοξευθεί. Για τους κατοίκους της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης το συγκεκριμένο μέτρο είναι πρακτικά αδιάφορο. Ενώ και το μέτρο επιστροφής ενοικίου στους μισθωτές είναι θετικό, ανακουφιστικό, αλλά δεν αντιμετωπίζει το στεγαστικό ζήτημα αποφασιστικά.
Η μείωση του φόρου μισθωμάτων, με δημιουργία κλιμακίου μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ, αποκαθιστά μια αδικία, αλλά ευνοεί όσους έχουν εισόδημα από μισθώματα, είναι θετική, αλλά επηρεάζει 200.000 ιδιοκτήτες και αφήνει εκτός τη μεγάλη μάζα του 1,5 εκατ. ιδιοκτητών που έχουν εισόδημα κάτω από 12.000 ευρώ. Το μέτρο για τα κλειστά ακίνητα είναι θετικό, αλλά παραμένει ανενεργό στην πράξη, αφού προσκρούει σε μια βασική πραγματικότητα: πολλοί ιδιοκτήτες δεν έχουν τα χρήματα για να ανακαινίσουν τα ακίνητα και να τα καταστήσουν κατάλληλα προς ενοικίαση, ενώ παραμένει αναίτια το όριο του να είναι τρία έτη κενά και να διαρκεί η μίσθωση τρία έτη. Αν δεν συνοδευτεί από προγράμματα επιδότησης ή χαμηλότοκα δάνεια, το κίνητρο κινδυνεύει να μείνει ανενεργό. Μην ξεχνάμε ότι το 2025 μια ανακαίνιση κοστίζει κατ’ ελάχιστον 600 – 700 ευρώ ανά τ.μ. κατοικίας!
Επίσης, ένα μεγάλο ερωτηματικό είναι η υλοποίηση. Τα μέτρα είναι ανακοινώσεις, αλλά το πώς θα εφαρμοστούν στην πράξη είναι που θα κρίνει την αποτελεσματικότητά τους. Θα δοθούν όντως φορολογικά και χρηματοδοτικά εργαλεία στους ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων; Πόσα έτη θα καθυστερήσει η αξιοποίηση δημοσίων ακινήτων από δημόσια έργα ή μέσω του θεσμού κοινωνικής αντιπαροχής, λόγω της γνωστής γραφειοκρατίας και διαδικασιών του Δημοσίου; Παράλληλα, κρίσιμη είναι η στάση της αγοράς. Αν οι επενδυτές και οι κατασκευαστές δουν πραγματικά κίνητρα για νέα έργα, μπορεί να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών. Αν, όμως, τα μέτρα κριθούν φτωχά, υπάρχει σημαντικός κίνδυνος να μείνουμε σε ένα περιβάλλον υψηλών τιμών και περιορισμένης διαθεσιμότητας. Στην Ελλάδα, κάθε ανακοίνωση του Δημοσίου ακούγεται ως παραμύθι, αφού η υλοποίηση δημοσίων έργων διαρκεί πάντα πολλά έτη, με πολλές αστοχίες.
Η κυβέρνηση, μέσα από το πακέτο μέτρων της ΔΕΘ, στην ουσία προσπάθησε να αποκαταστήσει ορισμένες αδικίες για τους ιδιοκτήτες, αλλά δεν παρουσίασε μια ολοκληρωμένη απάντηση σε μια από τις πιο πιεστικές κοινωνικές προκλήσεις, το στεγαστικό. Ωστόσο, η όποια επιτυχία αυτών των μέτρων θα κριθεί σε δύο άξονες: στην ταχύτητα και τη σοβαρότητα της υλοποίησης και στην ύπαρξη συμπληρωματικών διατάξεων που θα διορθώσουν τις προφανείς αδυναμίες τους. Για την άμεση λύση του στεγαστικού απαιτείται η αξιοποίηση των έτοιμων ακινήτων των μεγάλων ιδιοκτητών, δηλαδή του Δημοσίου, των τραπεζών, των funds και των ιδρυμάτων, και η πραγματική στήριξη των μικρομεσαίων ιδιοκτητών για αξιοποίηση των όποιων κενών κατοικιών. Τα μέτρα που ανακοινώθηκαν στη ΔΕΘ είναι ανακουφιστικά, αλλά ανεπαρκή για να δώσουν λύση στο στεγαστικό, χωρίς μαζική επιρροή. Η ελληνική κοινωνία χρειάζεται μια συνολική στεγαστική πολιτική που θα εξασφαλίζει προσιτή κατοικία για όλους.
ΤΟ ΠΑΡΟΝ
