Μ. Κρανίδης στο “Π”: Η καθαρή απόδοση των ακινήτων μετράει στην πραγματική οικονομία
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Γραμματέα Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκεται σε δυναμική φάση. Οι τιμές πώλησης ακινήτων, ειδικά κατοικιών, είναι σταθερά υψηλές, η ζήτηση παραμένει έντονη και οι επενδυτές συνεχίζουν να τοποθετούν κεφάλαια. Ωστόσο, το πραγματικό κλειδί για μια υγιή και μακροπρόθεσμα αποδοτική τοποθέτηση και το μέγεθος που μετράει στην πραγματική οικονομία είναι η καθαρή απόδοση του ακινήτου.
Τι είναι η καθαρή απόδοση
Η καθαρή απόδοση (Net Yield) εκφράζει το πραγματικό ετήσιο κέρδος που αποφέρει ένα ακίνητο σε σχέση με το κεφάλαιο που έχει επενδυθεί σε αυτό. Σε αντίθεση με την ακαθάριστη απόδοση, η οποία υπολογίζει μόνο τα έσοδα από ενοίκια, η καθαρή απόδοση λαμβάνει υπόψη όλα τα κόστη και τις δαπάνες που μειώνουν το καθαρό κέρδος. Αυτά περιλαμβάνουν:
• ΕΝΦΙΑ, φόρος μισθωμάτων,
• κόστη συντήρησης και ανακαίνισης,
• ασφάλιση ακινήτου,
• έξοδα διαχείρισης ή μεσιτικών υπηρεσιών,
• ενδεχόμενες κενές περιόδους χωρίς ενοικιαστή.
Γιατί είναι σημαντική η καθαρή απόδοση
Η καθαρή απόδοση είναι το κριτήριο που επιτρέπει στον επενδυτή να συγκρίνει αντικειμενικά διαφορετικά ακίνητα αλλά και να βάλει τα ακίνητα σε αντιπαραβολή με άλλες μορφές επένδυσης, όπως οι μετοχές, τα ομόλογα ή οι τραπεζικές καταθέσεις. Ένα ακίνητο μπορεί να δείχνει ελκυστικό λόγω τοποθεσίας ή υπεραξίας, αλλά, αν η καθαρή απόδοσή του είναι χαμηλή, ίσως δεν αποτελεί την καλύτερη επιλογή για επενδυτικούς σκοπούς.
Ο βασικός τύπος με τον οποίο υπολογίζεται είναι:
Καθαρή Απόδοση (%) = (Ετήσιο Καθαρό Εισόδημα / Συνολικό Κεφάλαιο Επένδυσης) × 100
ΠΡΟΣΟΧΗ!
Το ετήσιο καθαρό εισόδημα είναι: ΕΤΗΣΙΑ MΕIKTA EΣΟΔΑ (ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ) – ΕΤΗΣΙΑ ΕΞΟΔΑ (ΦΟΡΟΙ, ΚΟΣΤΗ ΣΥΝΤΗΡΗΣΗΣ, ΑΣΦΑΛΙΣΗ Κ.ΛΠ.).
Το συνολικό κεφάλαιο επένδυσης είναι: TIMH ΑΓΟΡΑΣ + ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ, ΕΞΟΔΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ + ΕΞΟΔΑ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗΣ (ΕΑΝ ΥΠΑΡΧΟΥΝ).
Παράδειγμα: Ένα διαμέρισμα που αποφέρει ενοίκιο 12.000 ευρώ τον χρόνο, αλλά με έξοδα 2.000 ευρώ (φόροι, έξοδα, ασφάλιση, κλπ.), δίνει καθαρό εισόδημα 10.000 ευρώ. Αν η αγορά, με όλα τα πρόσθετα κόστη, κόστισε 200.000 ευρώ, τότε η καθαρή απόδοση είναι 5%.
Τάσεις και προοπτικές
Στην Ελλάδα, οι αποδόσεις διαφοροποιούνται έντονα, ανάλογα με την τοποθεσία, τον τύπο ακινήτου και την αξιοποίησή του (μακροχρόνια μίσθωση, βραχυχρόνια πλατφόρμα, επαγγελματική χρήση). Την εποχή της υπερβάλλουσας ζήτησης μίσθωσης κατοικίας δεν σημαίνει ότι ανεβαίνουν και οι αποδόσεις. Οι μεγάλες πόλεις και οι τουριστικές περιοχές παρουσιάζουν υψηλότερη ζήτηση, αλλά και υψηλότερα κόστη διαχείρισης. Αντίθετα, περιφερειακές αγορές ίσως προσφέρουν πιο ισορροπημένη σχέση τιμής και καθαρής απόδοσης. Πιο αναλυτικά, μετά το 2010 η αγορά βίωσε μια ιστορική πτώση τιμών. Από το 2017 και μετά ξεκίνησε η ανοδική πορεία, με ώθηση από το πρόγραμμα «Golden Visa», την τουριστική άνθηση, τη ζήτηση εξωτερικού και αργότερα την είσοδο ξένων επενδυτών και funds. Σήμερα, η εικόνα είναι διαφορετική: Η ζήτηση έχει εκτοξευθεί, αλλά αυτό σημαίνει ότι η ακαθάριστη απόδοση συρρικνώνεται. Ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας, που το 2016 κόστιζε 80.000 ευρώ και απέδιδε ενοίκιο 400 ευρώ τον μήνα (6% μεικτή απόδοση), σήμερα μπορεί να κοστίζει 150.000 ευρώ με ενοίκιο 600 ευρώ (4,8% μεικτή απόδοση). Αν συνυπολογιστούν έξοδα, φόροι και περίοδοι κενής μίσθωσης, η καθαρή απόδοση πέφτει κάτω από το 4%.
Στην πρωτεύουσα η εικόνα είναι μεικτή.
• Airbnb και βραχυχρόνια μίσθωση: Στις τουριστικές γειτονιές (Κουκάκι, Ψυρρή, Μετς), οι αποδόσεις (μεικτές) εκτοξεύτηκαν την προηγούμενη δεκαετία, φτάνοντας το 7% – 8%. Ωστόσο, με την υπερπροσφορά καταλυμάτων και τους περιορισμούς που εξετάζονται, η καθαρή απόδοση έχει αρχίσει να συμπιέζεται. Επιπλέον, τα κόστη καθαριότητας, διαχείρισης και πλατφορμών συχνά ροκανίζουν το κέρδος.
• Μακροχρόνια μίσθωση: Σε περιοχές όπως το Παγκράτι και η Κυψέλη, οι τιμές αγοράς ανέβηκαν γρηγορότερα από τα ενοίκια. Έτσι, ένας ιδιοκτήτης που νοικιάζει σήμερα ένα δυάρι με 600 ευρώ, απολαμβάνει μικρότερο ποσοστό καθαρής απόδοσης απ’ ό,τι παλιότερα.
Η Βόρεια Ελλάδα παρουσιάζει λίγο διαφορετική εικόνα. Η Θεσσαλονίκη, με τον μεγάλο φοιτητικό πληθυσμό, κρατάει ισχυρή ζήτηση σε μικρά διαμερίσματα. Εκεί, η καθαρή απόδοση μπορεί να παραμείνει σε αξιοπρεπή επίπεδα, του 4% – 5%, ιδιαίτερα σε περιοχές κοντά στο ΑΠΘ ή στην Καμάρα. Παράλληλα, η τουριστική κίνηση και οι διεθνείς εκθέσεις δίνουν ώθηση και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αν και τα έξοδα παραμένουν αυξημένα. Σε πόλεις όπως η Πάτρα, η Λάρισα και τα Ιωάννινα, η φοιτητική στέγη δίνει ακόμη καλύτερες προοπτικές για τους ιδιοκτήτες. Οι τιμές αγοράς παραμένουν πιο προσιτές σε σχέση με τα μεγάλα αστικά κέντρα, με αποτέλεσμα η καθαρή απόδοση να ξεπερνά συχνά το 5%, ιδιαίτερα σε μικρά διαμερίσματα. Το ρίσκο είναι μικρότερο σε σχέση με τον τουρισμό, αφού η ζήτηση για φοιτητική κατοικία είναι ισχυρή και διαχρονική. Η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Πάρος έχουν γίνει πεδία έντονης επενδυτικής δραστηριότητας. Εκεί, οι αποδόσεις μέσω Airbnb ή luxury rentals μπορεί να φαίνονται υψηλές στα χαρτιά, αλλά τα κόστη διαχείρισης είναι δυσανάλογα: Προσωπικό, συντήρηση, φορολογικά βάρη και εποχικότητα μειώνουν σημαντικά το καθαρό αποτέλεσμα. Σε δεύτερης γραμμής προορισμούς, όπως η Νάξος ή η Σκιάθος, το ισοζύγιο είναι πιο συμφέρον, με χαμηλότερο κόστος αγοράς και πιο ισορροπημένη σχέση τιμής / απόδοσης.
Συμπερασματικά, η καθαρή απόδοση δεν είναι απλώς ένας μαθηματικός δείκτης. Είναι το εργαλείο που δείχνει αν μια αγορά έχει ουσία ή είναι φούσκα. Στην Ελλάδα του 2025, όπου οι τιμές ανεβαίνουν, αλλά τα εισοδήματα πιέζονται, η σωστή ανάλυση μπορεί να προστατεύσει τον επενδυτή από λάθος κινήσεις. Στο τέλος της ημέρας, αυτό που μετράει στην πραγματική οικονομία δεν είναι πόσο λαμπερό φαίνεται ένα ακίνητο, αλλά πόσα καθαρά χρήματα αφήνει στην τσέπη του ιδιοκτήτη και επενδυτή. Πάντα η στέγη μας είναι η μεγαλύτερη επένδυση, γιατί το στεγαστικό είναι ένα διαχρονικό κρίσιμο ζήτημα. Άλλωστε, όλα τα ακίνητα έχουν απόδοση, ακόμη και αυτά που ιδιοκατοικούνται, αφού το έμμεσο έσοδό μας είναι το ενοίκιο που δεν καταβάλλουμε σε κάποιο τρίτο αλλά στην ουσία στον εαυτό μας, ως ιδιοκτήτες του ακινήτου που κατοικούμε. Ας μην ξεχνάμε, όμως, ότι πάντα η μεγαλύτερη απόδοση στο δικό μας ιδιοκατοικούμενο ακίνητο είναι η ψυχική απόδοση της ποιότητας ζωής μας στη δική μας στέγη.
ΤΟ ΠΑΡΟΝ
