Έτοιμη να… σκάσει η φούσκα των ακινήτων
• Σε ποιες περιφερειακές ενότητες είναι μεγαλύτερος ο κίνδυνος
Έτοιμη να… καταρρεύσει είναι η αγορά ακινήτων στη χώρα μας, αφού μετά το 2024, που είχαμε τις ανώτατες τιμές στις οποίες μπορούσαν να φτάσουν τα ακίνητα, τώρα παρατηρείται στασιμότητα και από το καλοκαίρι και μετά σημαντική πτώση.
Διαβάστε επίσης: Εξωδικαστική λύση για ακίνητα που εμφανίζονται ως δημόσια
Αν αυτό συνεχιστεί και το 2026, τότε δεν είναι καθόλου απίθανο το 2027 να έχουμε φαινόμενα καταβαράθρωσης στις τιμές των ακινήτων, που σε ορισμένες περιοχές θα κάνουν… πάταγο
. Γιατί όσο μεγαλύτερη είναι η φούσκα τόσο μεγαλύτερο θόρυβο κάνει όταν σκάει.
Γιατί αυτή η υπερτίμηση των ακινήτων, που οδήγησε σε απίστευτο ράλι τις τιμές τους, μια φούσκα ήταν και τίποτα περισσότερο. Η άνοδος των τιμών ήταν αφύσικη, δηλαδή δεν τη δικαιολογούσε καμιά συνθήκη, καμία τάση της αγοράς, καμία λογική. Και ήταν επόμενο να υπάρξει διόρθωση, η οποία, όπως δείχνουν τα πράγματα, έχει ήδη ξεκινήσει.
ΜΕΙΩΝΟΝΤΑΙ ΣΤΑΘΕΡΑ ΟΙ ΑΓΟΡΟΠΩΛΗΣΙΕΣ ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΡΧΗ ΤΟΥ ΧΡΟΝΟΥ
Αυτό τουλάχιστον δείχνουν η ροή των γεγονότων, τα στοιχεία των αρμόδιων φορέων και οι εκτιμήσεις των ειδικών Συγκεκριμένα:
• Η κορύφωση των πωλήσεων κατοικιών ήταν το 2024, και στη συνέχεια παρατηρήθηκε πανελλαδική μείωση των πωλήσεων κατά 14,3% το 2025, σε σχέση με το 2024, και μείωση κατά 15,5% των αγορών για ιδιοκατοίκηση.
• Ακόμα και οι ξένες επενδύσεις, που βρίσκονταν σε άνθηση επί μία δεκαετία, μέχρι και το 2024, επιβραδύνθηκαν κατά 11,4% το 2025 και οι συνολικές επενδύσεις ξένων και Ελλήνων μειώθηκαν κατά 12,9%. Αυτό οφείλεται και στο γεγονός ότι διπλασιάστηκε η τιμή της «χρυσής βίζας».
• Η ιδιοκατοίκηση μειώνεται συνεχώς, καθώς από το 73,3% το 2021, έπεσε στο 69,7% το 2024, ενώ εκτιμάται ότι θα φτάσει στο 69,2% το 2025, με αποτέλεσμα στο τέλος του 2025 περίπου 1.341.000 νοικοκυριά στην Ελλάδα (30,8% των νοικοκυριών) να διαμένουν σε κατοικίες με ενοίκιο.
• Όλα τα παραπάνω δείχνουν σημάδια σημαντικής επιβράδυνσης στην πώληση κατοικιών το 2025, με το… σκάσιμο της φούσκας στην αγορά ακινήτων να μη βρίσκεται και πολύ μακριά.
Σύμφωνα με μελέτη του τοπογράφου-μηχανικού και στατιστικολόγου Νίκου Καρδούλα, που αναρτήθηκε στον ιστότοπο Zougla.gr, σε 24 από τις 74 περιφερειακές ενότητες (ΠΕ) της χώρας ο κίνδυνος να σκάσει η φούσκα των ακινήτων είναι μεγάλος, σε 54 αυξημένος και σε 16 μέτριος. Χαμηλός δεν είναι πουθενά, κάτι που σημαίνει ότι θεωρείται βέβαιο ότι η… φούσκα θα σκάσει.
Ο βαθμός επικινδυνότητας φούσκας, σύμφωνα με διεθνείς οίκους, αξιολογείται ως χαμηλός (βαθμολογία 0-25), ως μέτριος (26 έως 50), ως αυξημένος (51 έως 75) και ως υψηλός (76 έως 100). Η αξιολόγηση γίνεται με δεδομένα που αφορούν τον αριθμό αγγελιών πωλήσεως ακινήτων το 2024 και το 2025, το μέσο καθαρό ετήσιο εισόδημα ανά φορολογική δήλωση, τον αριθμό των νοικοκυριών που θα μένουν στο ενοίκιο το 2026 σε σχέση με το σύνολο των νοικοκυριών, και τα χρόνια που απαιτούνται για να αγοραστεί από έναν εργαζόμενο ένα σπίτι 80 τετραγωνικών.
Με βάση τα παραπάνω δεδομένα, σε 24 από τις 74 ΠΕ ο βαθμός επικινδυνότητας φούσκας είναι υψηλός, σε 54 είναι αυξημένος και σε 16 μέτριος. Χαμηλός βαθμός επικινδυνότητας φούσκας δεν αποδόθηκε σε καμία ΠΕ.
Στις 24 ΠΕ που ο κίνδυνος είναι υψηλός, αναμένεται να «σκάσει» η φούσκα της αγοράς ακινήτων μέσα στο 2026, ενώ στις 54 που ο κίνδυνος είναι αυξημένος η φούσκα αναμένεται να «σκάσει» είτε μέσα στο 2026, είτε μέσα στο 2027. Σκάσιμο φούσκας σημαίνει ότι οι τιμές πώλησης θα αρχίσουν να μειώνονται.
Σε πανελλαδικό επίπεδο, τις πρώτες θέσεις στην κατάταξη έχουν οι ΠΕ Ιθάκης, Φλώρινας, Ηρακλείου, Νότιου Τομέα Αθηνών και Αιτωλοακαρνανίας, ενώ τις τελευταίες οι ΠΕ Βόρειου Τομέα Αθηνών, Δράμας, Νάξου, Μήλου και Θήρας.
Στο επίπεδο της Θεσσαλίας, η ΠΕ Καρδίτσας κατατάσσεται 18η με βαθμό επικινδυνότητας φούσκας υψηλό, η ΠΕ Σποράδων 32η με βαθμό αυξημένο, η ΠΕ Μαγνησίας 36η με βαθμό αυξημένο, η ΠΕ Λάρισας 46η με βαθμό αυξημένο και η ΠΕ Τρικάλων κατατάσσεται 60ή με βαθμό επικινδυνότητας φούσκας μέτριο.
Για να εξισορροπηθεί η κατάσταση πρέπει να μειωθεί το χάσμα μεταξύ μισθών και ακινήτων. Και αυτό μπορεί να γίνει με τους ακόλουθους τρόπους:
• Να συνεχιστεί η επιδότηση της πρώτης κατοικίας για νέους, όπως έγινε με τα Προγράμματα «Σπίτι Μου» και «Σπίτι Μου ΙΙ». Η κυβέρνηση θα φέρει στα μέσα του 2026 το νέο Στεγαστικό Πρόγραμμα «Σπίτι Μου III», με ευνοϊκότερους όρους από το Πρόγραμμα «Σπίτι Μου ΙΙ». Στο νέο πρόγραμμα πρέπει να προβλέπονται κατοικίες με έτος κατασκευής έως και σήμερα, διότι στα προηγούμενα δύο προγράμματα, χιλιάδες ενδιαφερόμενοι για τους οποίους είχαν εγκριθεί τα δάνεια, δεν βρήκαν τελικά κατάλληλο ακίνητο, σύμφωνα με τις προδιαγραφές των Προγραμμάτων, και τα έχασαν.
• Να αρχίσει η ανακαίνιση και η διάθεση παλαιών κτιρίων σε προσιτές τιμές.
• Να δίνονται σοβαρές κρατικές εγγυήσεις σε στεγαστικά δάνεια.
• Να υπάρχει σταθερό φορολογικό πλαίσιο για την κτηματαγορά.
Χωρίς τέτοιες παρεμβάσεις, το πρόβλημα θα επιδεινωθεί και η στέγη θα παραμείνει άπιαστο όνειρο για εκατομμύρια εργαζομένους.
