Οι προκλήσεις, οι τάσεις και τα σημεία-κλειδιά για την ακίνητη περιουσία έως το 2026
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Γραμματέα Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε δυναμική φάση, με πολλές ταχύτητες, και η πορεία της μέχρι και το 2026 θα κριθεί από μια σειρά παραγόντων που συνδυάζουν οικονομικές εξελίξεις, κοινωνικές αλλαγές και διεθνείς τάσεις. Οι τιμές κατοικιών καταγράφουν ανοδική τροχιά τα τελευταία χρόνια, ειδικά για ακίνητα έως 150 τ.μ.
Η ζήτηση εμπορικών ακινήτων παραμένει περιορισμένη σε μαζικό επίπεδο, ενώ η ζήτηση από ξένους επενδυτές εξακολουθεί να είναι έντονη και στηρίζει την αγορά. Η εγχώρια ζήτηση είναι μικρή, καθώς περίπου το 75% των Ελλήνων δεν μπορεί να συμμετάσχει στην αγορά ακινήτων, ενώ ο τουριστικός τομέας εξακολουθεί να τροφοδοτεί τη δραστηριότητα τόσο της οικονομίας όσο και της κτηματαγοράς. Η ενεργειακή απόδοση κτιρίων, οι νέες τάσεις στέγασης, η αδυναμία της εγχώριας ζήτησης, το κόστος κατασκευής και ανακαίνισης, οι πολιτικές για το στεγαστικό ζήτημα, τα κενά ακίνητα και η ανάγκη για βιώσιμη ανάπτυξη θα αποτελέσουν τους βασικούς παράγοντες για το μέλλον.
Ας δούμε συνοπτικά τις προκλήσεις της αγοράς ακινήτων, και τις κύριες τάσεις ανά κατηγορία ακινήτων.
Η ελληνική οικονομία και η αγορά ακινήτων
Η πορεία της ελληνικής οικονομίας αποτελεί διαχρονικά καταλύτη για τον κλάδο της ακίνητης περιουσίας. Η ανάπτυξη του ΑΕΠ, η βελτίωση της πιστοληπτικής ικανότητας της χώρας και η ροή ευρωπαϊκών πόρων μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης δημιουργούν θετικές προοπτικές για τη γενική οικονομία. Ωστόσο, χωρίς ορθολογική κατανομή εισοδημάτων και κερδών, η επιρροή παραμένει περιορισμένη. Στο μικροοικονομικό επίπεδο, η άνοδος των επιτοκίων τα τελευταία χρόνια έχει αυξήσει το κόστος δανεισμού, καθιστώντας την πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια δύσκολη για την πλειοψηφία των Ελλήνων, καθώς απαιτούνται υψηλά ίδια κεφάλαια. Η οικονομία αναπτύχθηκε κατά 2,3% το 2025 και προβλέπεται να κινηθεί στο 2,2% το 2026, ποσοστά που, εξαιρουμένου του πληθωρισμού, δεν συνιστούν δυναμική ανάπτυξη, καθώς στηρίζονται σε δύο – τρεις τομείς χωρίς επαρκή παραγωγική υποδομή.
Η ακίνητη περιουσία αφορά περίπου 7 εκατ. ιδιοκτήτες και επηρεάζει οριζόντια όλη την κοινωνία. Για τα έτη 2025 και 2026, τα στοιχεία δείχνουν σταθεροποίηση σε υψηλό επίπεδο, αλλά με διακυμάνσεις και πολλαπλές ταχύτητες ανά περιοχή, κατηγορία και μέγεθος ακινήτων. Η αγορά θα παραμείνει «παιχνίδι για λίγους», καθώς εκτιμάται ότι το 80% των Ελλήνων δεν διαθέτει τις αποταμιεύσεις και τα εισοδήματα που απαιτούνται για επένδυση, ενώ συχνά μετά βίας συντηρεί τα υπάρχοντα ακίνητα. Ένα ιδιαίτερο χαρακτηριστικό της ελληνικής αγοράς είναι ότι αποτελείται από πολλούς μικροϊδιοκτήτες με λίγα ακίνητα, είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για μίσθωση.
Ζήτηση από το εξωτερικό
Η ζήτηση από το εξωτερικό θα παραμείνει ισχυρή, αφού η Ελλάδα εξακολουθεί να είναι φθηνότερη κατά περίπου 25% σε σχέση με συγκρίσιμες αγορές άλλων ανεπτυγμένων χωρών, διαθέτοντας παράλληλα στρατηγικά πλεονεκτήματα θέσης. Οι καθαρές αποδόσεις σε μικρές κατοικίες και τουριστικά ακίνητα ξεπερνούν το 6% σε διεθνή σύγκριση, αν και συχνά περιορίζονται λόγω φορολογίας και υψηλού κόστους λειτουργίας. Η χώρα έχει αναδειχθεί σε έναν από τους πιο δημοφιλείς προορισμούς για επενδύσεις, ιδιαίτερα μετά την πανδημία. Ο θεσμός της «χρυσής βίζας», οι ανταγωνιστικές τιμές και η γεωπολιτική θέση συνεχίζουν να προσελκύουν ξένους επενδυτές, ειδικά στον τουριστικό τομέα. Μέχρι το 2026, το ζητούμενο θα είναι η διατήρηση αυτού του ενδιαφέροντος, με την αγορά να στρέφεται όχι μόνο σε κατοικίες αλλά και σε τουριστικά συγκροτήματα, γραφεία υψηλής ενεργειακής κλάσης και logistics. Η άνοδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb έχει μεταμορφώσει την αγορά, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και τους δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς. Ωστόσο, η υπερπροσφορά και οι κοινωνικές αντιδράσεις οδηγούν σε αυστηρότερο ρυθμιστικό πλαίσιο, καθώς το στεγαστικό πρόβλημα είναι έντονο. Σε πολλές περιπτώσεις, πλέον, η κλασική μίσθωση κατοικιών αποφέρει ασφαλέστερες και υψηλότερες αποδόσεις, σε σύγκριση με τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Το στεγαστικό ζήτημα και η επιρροή του
Το στεγαστικό παραμένει το μεγαλύτερο κοινωνικό ζήτημα, ειδικά για ευάλωτες ομάδες, χαμηλά εισοδήματα και μικρά διαμερίσματα. Τα ενοίκια παραμένουν σε υψηλό επίπεδο, ενώ δεν αναμένεται σημαντική αποκλιμάκωση, παρά τα μέτρα και κίνητρα που έχουν θεσπιστεί. Η ανισορροπία προέρχεται κυρίως από την υπερβάλλουσα ζήτηση και την αδυναμία προσφοράς κατοικιών μικρότερης επιφάνειας και κατάλληλων προδιαγραφών. Δομική λύση μπορεί να δοθεί μόνο μέσω ανάπτυξης κοινωνικής κατοικίας και αξιοποίησης χιλιάδων κενών ακινήτων που βρίσκονται στα χέρια τραπεζών, funds, δημόσιων φορέων αλλά και ιδιωτών. Ωστόσο, το 2025 δεν αναμένεται αποφασιστική πρόοδος προς αυτήν την κατεύθυνση.
Ενεργειακή απόδοση και κόστος λειτουργίας, κατασκευής
Ένα από τα μεγαλύτερα στοιχήματα είναι η συμμόρφωση με τις ευρωπαϊκές οδηγίες για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων. Ακίνητα που δεν θα αναβαθμιστούν κινδυνεύουν να χάσουν μεγάλο μέρος της αξίας τους, ιδιαίτερα τα εκατοντάδες χιλιάδες κενά ακίνητα μεγάλης παλαιότητας. Ήδη παρατηρείται αυξημένο ενδιαφέρον για πράσινα κτίρια και «έξυπνα σπίτια». Μέχρι το 2027, οι επενδύσεις σε βιώσιμες κατασκευές δεν θα αποτελούν επιλογή αλλά προϋπόθεση για τη διατήρηση της αξίας τους. Ωστόσο, το κόστος ενέργειας, ανακαίνισης και ανέγερσης παραμένει υψηλό, γεγονός που λειτουργεί αποτρεπτικά για επενδύσεις μεγάλης κλίμακας. Όταν σήμερα μια ανακαίνιση κατοικίας ξεπερνάει τα 700 ευρώ ανά τ.μ., η επένδυση σε ακίνητα παλαιότητας –μια κρίσιμη δεξαμενή μαζικών επενδύσεων– καθίσταται δύσκολη.
Δημογραφικές αλλαγές, υποδομές, περιφέρεια
Οι ραγδαίες δημογραφικές αλλαγές επηρεάζουν άμεσα την αγορά. Η γήρανση του πληθυσμού, η αστυφιλία και η άνοδος της τηλεργασίας δημιουργούν νέα δεδομένα. Πλέον, τα νοικοκυριά αναζητούν μικρότερους, αλλά πιο λειτουργικούς χώρους, με δυνατότητα εργασίας από το σπίτι. Παράλληλα, η ανάγκη για προσιτή κατοικία αναδεικνύεται σε μείζον κοινωνικό ζήτημα, με την κυβέρνηση να εξετάζει μέτρα για στήριξη νέων ζευγαριών και φοιτητών. Η βελτίωση ορισμένων υποδομών έχει φέρει στο προσκήνιο περιοχές της περιφέρειας, που αναδεικνύονται ως «αθέατη Ελλάδα», με σημαντικές προοπτικές επένδυσης, καθώς τα αστικά κέντρα έχουν κορεστεί και οι τιμές βρίσκονται στο ανώτατο όριο.
Τάσεις ανά κατηγορία ακινήτων (2025-2026)
1.Κατοικία: Οι τιμές και τα ενοίκια έχουν φτάσει σε οροπέδιο. Ακίνητα μεγάλης επιφάνειας (άνω των 200 τ.μ.) σε περιοχές χαμηλής ζήτησης συνεχίζουν να κινούνται χαμηλότερα. Η ζήτηση παραμένει υψηλή λόγω έλλειψης προσφοράς κατάλληλων κατοικιών, διατηρώντας τις τιμές σε υψηλά επίπεδα. Οι μεταβιβάσεις έχουν φτάσει στο ανώτατο όριο και εξαρτώνται από τη διάθεση πωλητών για διαπραγμάτευση. Η μικρή προσφορά νεόδμητων κατοικιών διατηρεί τις τιμές ψηλά, ενώ τα παλαιά ακίνητα χωρίς ανακαίνιση ή ενεργειακή αναβάθμιση αποτελούν επενδυτικές ευκαιρίες σε περιφερειακές περιοχές.
2.Επαγγελματικά ακίνητα: Η αγορά παραμένει περιορισμένη για μεγάλους παίκτες και ειδικά έργα. Στα μικρομεσαία ακίνητα (καταστήματα, γραφεία μικρής επιφάνειας, παλαιά κτίρια) η ζήτηση είναι χαμηλή, αλλά ενδέχεται να παρουσιαστούν ευκαιρίες με αλλαγές χρήσης. Ο τουριστικός τομέας διατηρεί κινητικότητα, αλλά κυρίως σε μεγάλα έργα. Στις μικρότερες μονάδες βραχυχρόνιας μίσθωσης παρατηρείται κορεσμός, με τάση στροφής σε κλασικές μισθώσεις.
3.Γη: Η μικρή προσφορά οικοδομήσιμης γης, οι εκκρεμότητες με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και οι περιορισμοί στην εκτός σχεδίου δόμηση δημιουργούν πτωτικές πιέσεις, χωρίς όμως μεγάλη ένταση. Στις εκτός σχεδίου περιοχές μπορεί να παρουσιαστούν επενδυτικές ευκαιρίες, ενώ το 2026 αναμένεται περιορισμένη ζήτηση για νέες κατασκευές λόγω αβεβαιότητας.
Συμπέρασμα
Μέχρι το 2026, η αγορά ακινήτων θα κινηθεί σταθερά σε υψηλό επίπεδο, με πολλαπλές ταχύτητες, ανάλογα με το είδος και τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου. Από το 2025 περιορίζονται οι οριζόντιες τάσεις της αγοράς και κάθε ακίνητο αποκτά δική του δυναμική ανάλογα με τη θέση, την επιφάνεια, τη χρήση και τις δυνατότητες αξιοποίησης. Απαιτείται προσοχή, ρεαλιστικές προσδοκίες και μελέτη στρατηγικής για τις κινήσεις κάθε επενδυτή, αγοραστή και πωλητή.
ΤΟ ΠΑΡΟΝ
