Μ. Κρανίδης στο “Π”: «Σπίτι μου ΙΙ»: Πορεία, επιρροή, προβλήματα και οι αλλαγές που απαιτούνται
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Γραμματέα Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
Το στεγαστικό πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» δημιουργήθηκε με στόχο να στηρίξει τους νέους και τα νέα ζευγάρια στην απόκτηση πρώτης κατοικίας και γενικά άτομα κάτω των 50 ετών.
Η ανάγκη για προσιτή στέγη είναι πιο επιτακτική από ποτέ, καθώς οι τιμές ακινήτων και ενοικίων έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Το πρόγραμμα αποτέλεσε μια ελπίδα για χιλιάδες πολίτες, ωστόσο έχει κάποιες σημαντικές αδυναμίες που χρήζουν άμεσης βελτίωσης. Είναι ένα πρόγραμμα που επέτρεψε σε πολλούς να αποκτήσουν πρώτη κατοικία, αλλά όχι σε προσιτές, δίκαιες τιμές, αφού ενίσχυσε τη ζήτηση, αλλά με περιορισμένη προσφορά κατάλληλων ακινήτων για το πρόγραμμα.
Η πορεία του προγράμματος
Από την αρχική ανακοίνωση του «Σπίτι Μου ΙΙ», το ενδιαφέρον υπήρξε ιδιαίτερα υψηλό. Χιλιάδες πολίτες και ωφελούμενοι καταχώρισαν αίτηση, με την υπόσχεση ότι το πρόγραμμα θα τους διευκόλυνε να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία μέσω ευνοϊκών όρων χρηματοδότησης. Η δυνατότητα κάλυψης έως και του 90% της αξίας ενός σπιτιού και η άτοκη συμμετοχή του Ταμείου Ανάκαμψης ήταν οι καθοριστικοί παράγοντες που εκτόξευσαν τη ζήτηση. Ωστόσο, στην πράξη, η πορεία του προγράμματος δεν ήταν εξίσου ομαλή. Παρότι οι αιτήσεις ήταν πολλές, η πραγματική απορρόφηση των πόρων έγινε σε ρυθμούς πιο αργούς από τους αναμενόμενους. Οι τράπεζες, οι έλεγχοι των ακινήτων και η γραφειοκρατία επιβράδυναν τις διαδικασίες, ενώ πολλοί δικαιούχοι δυσκολεύτηκαν να βρουν ένα ακίνητο που να πληροί τις προϋποθέσεις και σε προσιτή δίκαια τιμή.
Η επίδραση στην αγορά ακινήτων
Το πρόγραμμα άσκησε άμεση και έντονη επιρροή στην αγορά. Λόγω του ανώτατου ορίου αξίας των 250.000 ευρώ, πολλοί πωλητές αναπροσάρμοσαν τις τιμές των ακινήτων τους ώστε να εντάσσονται στο πρόγραμμα, πολλές φορές ανεβάζοντάς τις άδικα. Έτσι, αντί να ενισχυθεί η προσιτότητα, δημιουργήθηκαν συνθήκες τεχνητής αύξησης των τιμών, αφού ενισχύθηκε η ενεργή ζήτηση και, λόγω των περιοριστικών προϋποθέσεων για υπό ένταξη τα ακίνητα στο πρόγραμμα, αλλά η προσφορά ήταν περιορισμένη. Παράλληλα, επειδή το πρόγραμμα αφορά κυρίως ακίνητα προ του 2007, η ζήτηση για παλιότερα διαμερίσματα σε αστικά κέντρα αυξήθηκε σημαντικά. Αυτό οδήγησε σε περαιτέρω άνοδο των τιμών σε αυτές τις κατηγορίες κατοικιών, πιέζοντας ιδιαίτερα όσους δεν είχαν σκοπό να ενταχθούν στο πρόγραμμα, αλλά αναζητούσαν μια προσιτή λύση στέγασης.
Η συνολική επίδραση ήταν διττή:
• Θετική, καθώς αυξήθηκε η κινητικότητα της αγοράς.
• Αρνητική, καθώς οι τιμές ανέβηκαν και ο ανταγωνισμός για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, ειδικά παλαιότητας κατασκευής, έγινε ιδιαίτερα έντονος.
Τα προβλήματα που αναδείχθηκαν
Παρά τις «καλές προθέσεις» του προγράμματος, η εφαρμογή του έφερε στην επιφάνεια σημαντικές αδυναμίες:
1. Περιορισμένη διαθεσιμότητα κατάλληλων ακινήτων
Πολλά ακίνητα δεν πληρούν τις προϋποθέσεις, καθώς είτε είναι παλιά, με πολεοδομικές εκκρεμότητες, είτε είναι υπερτιμημένα, είτε δεν διαθέτουν την απαραίτητη Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
2.Τεχνητή άνοδος τιμών
Το όριο αξίας λειτούργησε ως «ψυχολογικό σημείο τιμολόγησης». Πολλοί πωλητές ανέβασαν τις τιμές στο μέγιστο επιτρεπτό όριο, ωθώντας προς τα πάνω το συνολικό κόστος, με μόνο εμπόδιο τις τελικές τραπεζικές εκτιμήσεις.
3.Αργές διαδικασίες και γραφειοκρατία
Παρά την ψηφιοποίηση, οι τεχνικοί έλεγχοι και οι εγκρίσεις των τραπεζών και η συλλογή δικαιολογητικών προκαλούν καθυστερήσεις, με αποτέλεσμα πολλοί δικαιούχοι να χάνουν τις προθεσμίες.
4.Αποκλεισμός λόγω πιστοληπτικής ικανότητας
Ακόμη και όσοι πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια συχνά απορρίπτονται από τις τράπεζες, καθώς τα κριτήρια δανειοδότησης παραμένουν αυστηρά και εστιάζουν στο σταθερό εισόδημα.
5.Έλλειψη συντονισμού μεταξύ φορέων
Οι διαδικασίες μεταξύ κράτους, τραπεζών, συμβολαιογράφων και μηχανικών δεν είναι απόλυτα ευθυγραμμισμένες, οδηγώντας σε καθυστερήσεις και ασάφειες.
Οι απαραίτητες αλλαγές για να λειτουργήσει αποτελεσματικά
Για να μπορέσει το «Σπίτι Μου ΙΙ» να εκπληρώσει τον κοινωνικό του στόχο, χρειάζονται ουσιαστικές βελτιώσεις:
1.Επανεξέταση ορίου αξίας και τεχνικών προδιαγραφών
Το όριο των 250.000 ευρώ πρέπει να διαφοροποιείται ανά περιοχή, λαμβάνοντας υπόψη την πραγματική εμπορική αξία. Επίσης, το κριτήριο παλαιότητας έως το 2007 περιορίζει υπερβολικά τη διαθέσιμη αγορά, ειδικά για ακίνητα ετών που ήδη αποτελούν πρώτη κατοικία και δεν προσφέρονται προς πώληση.
2.Ενίσχυση της προσφοράς προσιτής κατοικίας
Χωρίς νέες κατασκευές χαμηλού κόστους, κάθε πρόγραμμα θα αυξάνει μόνο τη ζήτηση και όχι την προσφορά, γεγονός που ανεβάζει τις τιμές, αντί να τις μειώνει.
3.Απλοποίηση διαδικασιών
Χρειάζεται καλύτερη διασύνδεση των συστημάτων, λιγότερα δικαιολογητικά και ταχύτερη αξιολόγηση από τις τράπεζες.
4.Ειδικά τραπεζικά κριτήρια για νέους με χαμηλό εισόδημα
Η κοινωνική πολιτική δεν μπορεί να στηρίζεται αποκλειστικά σε αυστηρά τραπεζικά κριτήρια. Απαιτείται ένα πιο ευέλικτο μοντέλο, που θα λαμβάνει υπόψη το κοινωνικό προφίλ του δικαιούχου.
5.Μηχανισμοί ελέγχου τιμών
Ανεξάρτητοι έλεγχοι εμπορικής αξίας θα αποτρέψουν την τεχνητή διόγκωση τιμών και θα διασφαλίσουν ότι οι δικαιούχοι δεν πληρώνουν περισσότερο από όσο πραγματικά αξίζει το ακίνητο.
Ως κύριο συμπέρασμα, το «Σπίτι Μου ΙΙ» αποτελεί μια σημαντική κρατική παρέμβαση, με στόχο την υποστήριξη της νέας γενιάς στην απόκτηση πρώτης κατοικίας. Αν και έφερε θετικά αποτελέσματα, ανέδειξε επίσης χρόνιες παθογένειες της ελληνικής αγοράς ακινήτων, όπως έλλειψη προσιτών κατοικιών, υπερτιμημένες τιμές και αργές διαδικασίες. Με στοχευμένες αλλαγές και καλύτερο συντονισμό, το πρόγραμμα μπορεί να γίνει ένα πραγματικά αποτελεσματικό εργαλείο κοινωνικής πολιτικής και να προσφέρει ουσιαστική λύση στο στεγαστικό πρόβλημα των νέων.
