Μ. Κρανίδης στο “Π”: Νέο Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού: Μεγάλες αλλαγές, αλλά και πολλές αβεβαιότητες
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Γραμματέα Ενημέρωσης και Μέλους ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ
Προέδρου ΕΝΙΒΟΠΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό αποτελεί ίσως τη σημαντικότερη παρέμβαση στον τρόπο με τον οποίο σχεδιάζεται η τουριστική ανάπτυξη στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια. Η βασική φιλοσοφία του είναι σαφής: Τέλος στην ανεξέλεγκτη τουριστική επέκταση και μετάβαση σε ένα μοντέλο ανάπτυξης που θα βασίζεται στη βιωσιμότητα, στην πιο οργανωμένη ανάπτυξη και στη λεγόμενη «φέρουσα ικανότητα» κάθε περιοχής.
Για πρώτη φορά, το κράτος δεν εξετάζει μόνο αν ένα οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο αλλά και αν ένας προορισμός αντέχει επιπλέον τουριστική πίεση. Δηλαδή, αν υπάρχουν επαρκείς υποδομές, νερό, αποχέτευση, οδικό δίκτυο και περιβαλλοντικά περιθώρια ώστε να υποστηριχθεί νέα ανάπτυξη, χωρίς να επιβαρυνθεί περαιτέρω η περιοχή.
Το νέο Χωροταξικό χωρίζει τη χώρα σε πέντε κατηγορίες τουριστικών περιοχών, ανάλογα με τον βαθμό ανάπτυξης και κορεσμού τους. Στις πιο επιβαρυμένες περιοχές προβλέπονται αυστηρότεροι περιορισμοί, μεγαλύτερες απαιτήσεις αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία και έμφαση στην αναβάθμιση υφιστάμενων μονάδων, αντί για νέα διάσπαρτη δόμηση.
Παράλληλα, για πρώτη φορά ανοίγει θεσμικά η συζήτηση για χωρικούς περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Το πλαίσιο δίνει τη δυνατότητα να δημιουργηθούν ζώνες περιορισμού, να τεθούν χρονικά όρια ή ακόμη και περιορισμοί σε νεόδμητες κατοικίες που προορίζονται αποκλειστικά για τουριστική εκμετάλλευση. Η κυβέρνηση επιχειρεί έτσι να συνδέσει και τον τουριστικό σχεδιασμό με τη στεγαστική κρίση που αντιμετωπίζουν πλέον πολλά νησιά και αστικά κέντρα.
Ωστόσο, πίσω από τη φιλοσοφία του νέου πλαισίου υπάρχουν και σημαντικές αβεβαιότητες. Το βασικότερο ζήτημα αφορά τη φέρουσα ικανότητα: Ποιος την υπολογίζει, με ποια δεδομένα και με ποια κριτήρια. Στην πράξη, η φέρουσα ικανότητα δεν είναι ένας απόλυτος μαθηματικός δείκτης αλλά μια σύνθετη εκτίμηση που βασίζεται σε μελέτες, παραδοχές και προβλέψεις. Σε πολλές περιοχές της χώρας δεν υπάρχουν ακόμη πλήρη δεδομένα για πραγματικές τουριστικές ροές, υποδομές ή ακόμη και για τη συνολική δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Επιπλέον, το νέο πλαίσιο δημιουργεί σημαντική ρυθμιστική αβεβαιότητα για επενδυτές και ιδιοκτήτες. Οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορούν θεωρητικά να αλλάζουν ανά περιοχή, ανάλογα με τις μελέτες φέρουσας ικανότητας, τις αποφάσεις των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων ή τις πολιτικές πιέσεις που αναπτύσσονται σε κάθε προορισμό. Αυτό σημαίνει ότι μια περιοχή που σήμερα θεωρείται ανοιχτή σε νέες τουριστικές δραστηριότητες μπορεί στο μέλλον να χαρακτηριστεί κορεσμένη και να αποκτήσει περιορισμούς.
Το νέο μοντέλο φαίνεται να ευνοεί περισσότερο τις μεγάλες, οργανωμένες επενδύσεις, τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα και τα projects υψηλότερης ποιότητας. Αντίθετα, δυσκολεύει τη μικρή, διάσπαρτη, εκτός σχεδίου ανάπτυξη, γεγονός που αναμένεται να επηρεάσει τόσο μικρούς επενδυτές όσο και την αγορά μικρών τουριστικών οικοπέδων.
Παράλληλα, παραμένει ανοιχτό το ερώτημα της εφαρμογής. Για να λειτουργήσει πραγματικά απαιτούνται Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, σοβαρές μελέτες φέρουσας ικανότητας, σύγχρονες υποδομές, διοικητική επάρκεια και κυρίως πολιτική βούληση απέναντι σε τοπικές πιέσεις και επενδυτικά συμφέροντα.
Το νέο πλαίσιο αναμένεται επίσης να δοκιμαστεί και δικαστικά. Το προηγούμενο Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού είχε ακυρωθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας, το 2015, λόγω ανεπαρκούς χωροταξικής και περιβαλλοντικής τεκμηρίωσης. Γι’ αυτό και το νέο σχέδιο είναι ιδιαίτερα προσεκτικό στις αναφορές του στη βιωσιμότητα, στη φέρουσα ικανότητα και στην προστασία του περιβάλλοντος, και επειδή η προσφυγή στο ΣτΕ είναι σίγουρη, θα αναμένουμε την απόφασή του πρώτα.
Το νέο Χωροταξικό επιχειρεί ουσιαστικά να αλλάξει το μοντέλο του ελληνικού τουρισμού: Από την ανεξέλεγκτη ανάπτυξη στον πιο οργανωμένο και ποιοτικό τουρισμό. Το αν θα πετύχει, όμως, θα εξαρτηθεί από την ικανότητα του κράτους να εφαρμόσει στην πράξη τους κανόνες που σήμερα θεσπίζει με δίκαιο και ρεαλιστικό τρόπο.
