Η τάση της αγοράς κατοικίας οδηγεί σε ακίνητα παλαιότητας σε ανερχόμενες περιοχές
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Γραμματέα Ενημέρωσης και Μέλους ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ
Προέδρου ΕΝΙΒΟΠΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα συνεχίζει να κινείται ανοδικά, όμως, η εικόνα της έχει αρχίσει να διαφοροποιείται αισθητά. Η περίοδος των έντονων αυξήσεων δίνει σταδιακά τη θέση της σε μια πιο ώριμη φάση, όπου ο ρυθμός ανόδου επιβραδύνεται και η επιλογή αποκτά μεγαλύτερη σημασία από τη συνολική τάση.
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος επιβεβαιώνουν ότι οι τιμές εξακολουθούν να αυξάνονται, αλλά, πλέον, με πιο συγκρατημένους ρυθμούς. Από τα διψήφια ποσοστά των προηγούμενων ετών η αγορά περνά σε μονοψήφιες αυξήσεις, γεγονός που υποδηλώνει σταθεροποίηση. Η εξέλιξη αυτή δεν αποτελεί ένδειξη κάμψης αλλά φυσική μετάβαση σε μια πιο ισορροπημένη αγορά.
Την ίδια στιγμή, η ζήτηση παραμένει ισχυρή, αλλά εμφανίζει σημάδια κόπωσης λόγω κόστους. Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάζει το Capital, το 36,8% των υποψήφιων αγοραστών δεν προχωρά τελικά σε αγορά εξαιτίας των υψηλών τιμών, ενώ σημαντικό εμπόδιο εξακολουθεί να αποτελεί η πρόσβαση σε χρηματοδότηση. Είναι χαρακτηριστικό ότι σε αρκετές περιοχές της Αττικής οι τιμές έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά 30% – 40% τα τελευταία χρόνια, περιορίζοντας την αγοραστική δυνατότητα.
Παράλληλα, η άνοδος των τιμών έχει αρχίσει να επηρεάζει τις αποδόσεις. Όπως σημειώνει το Capital, οι αποδόσεις έχουν υποχωρήσει στο εύρος 3% – 5%, όταν προηγουμένως ξεπερνούσαν το 6%. Αυτό σημαίνει ότι η επένδυση σε κατοικία δεν βασίζεται πλέον στην αυτόματη υπεραξία, αλλά απαιτεί πιο στοχευμένες επιλογές και καλύτερη αξιολόγηση δεδομένων.
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, καταγράφεται μια σαφής μετατόπιση της ζήτησης προς πιο προσιτές επιλογές. Σύμφωνα με το B2Green, αυξημένο ενδιαφέρον εμφανίζουν περιοχές όπως η Δραπετσώνα, το Πέραμα, η Λυκόβρυση, τα Άνω Πατήσια και το κέντρο της Αθήνας αλλά και περιοχές της Ανατολικής και της Δυτικής Αττικής, ενώ ενδιαφέρον αποκτούν πολλές ανερχόμενες περιοχές της ελληνικής περιφέρειας. Οι περιοχές αυτές ξεκινούν από χαμηλότερη βάση τιμών και προσφέρουν περιθώρια ανόδου, σε σχέση με πιο ακριβές αγορές.
Ιδιαίτερο ρόλο σε αυτήν τη μετατόπιση παίζουν τα παλαιότερα ακίνητα. Η χαμηλότερη τιμή εισόδου, σε συνδυασμό με τη δυνατότητα ανακαίνισης, επιτρέπει τη δημιουργία υπεραξίας και τη βελτίωση της απόδοσης. Σε αρκετές περιπτώσεις, το συνολικό κόστος αγοράς και αναβάθμισης παραμένει πιο ανταγωνιστικό σε σχέση με την απόκτηση νεόδμητου ακινήτου, γεγονός που ενισχύει την ελκυστικότητά τους.
Η αγορά κατοικίας περνά, έτσι, σε μια φάση όπου η γενική άνοδος δεν αρκεί. Η επιτυχία εξαρτάται από τη σωστή επιλογή ακινήτου, την κατανόηση της αγοράς και τη δυνατότητα αξιοποίησης της μελλοντικής υπεραξίας. Οι ευκαιρίες εξακολουθούν να υπάρχουν, αλλά εντοπίζονται πλέον σε λιγότερο προφανείς επιλογές και απαιτούν πιο ενεργή προσέγγιση από αγοραστές και επενδυτές, και πάντα με την υποστήριξη από εξειδικευμένους συμβούλους.
