H νέα τροπολογία του ΥΠΕΝ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) • Οι νικητές και οι χαμένοι
• Οι νικητές και οι χαμένοι
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Γραμματέα Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
Το υπουργείο Ενέργειας και Περιβάλλοντος έφερε μια νέα τροπολογία με σκοπό να ενσωματώσει ή να προσαρμόσει τις πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας από τον Φεβρουάριο του 2025, σχετικά με την αντισυνταγματική νομοθέτηση και εφαρμογή των τεσσάρων άρθρων (10, 15, 19, 25), με μπόνους και κίνητρα δόμησης στον ΝΟΚ (ν. 4067/2012).
Η νέα παρέμβαση αποσκοπεί στο να ξεκαθαρίσει το πεδίο και δημιουργεί δύο ταχύτητες, νικητές και χαμένους, και προκαλεί πολλές επιπτώσεις στην οικοδομική δραστηριότητα, σε ένα διαρκές πολεοδομικό αλαλούμ. Όταν, όμως, η αλόγιστη εφαρμογή τους δεν έχει ισορροπηθεί εδώ και 13 έτη, με περιορισμό της σωρευτικής χρήσης των τεσσάρων άρθρων με μπόνους δόμησης, με αποτέλεσμα την οικοδομική απληστία και την κατασκευή υπερβολικών κτιρίων, σε ύψος και μέγεθος, για τα δεδομένα κάθε περιοχής.
Ας δούμε συνοπτικά τι περιλαμβάνει η νέα τροπολογία, στο πνεύμα των πρόσφατων αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, για τις άδειες δόμησης με τον ΝΟΚ:
1.Οι άδειες δόμησης που δεν κάνουν χρήση των άρθρων με μπόνους δόμησης του ΝΟΚ εκδίδονται και υλοποιούνται κανονικά και ισχύει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός για όλα τα υπόλοιπα άρθρα, πλην αυτών με τα μπόνους, που κρίθηκαν αντισυνταγματικά προς τον τρόπο νομοθέτησής τους.
2.Η εγκυρότητα και η υλοποίηση των αδειών δόμησης που κάνουν χρήση των άρθρων με μπόνους δόμησης του ΝΟΚ και είχαν αποδεδειγμένα κάνει έναρξη εργασιών μέχρι την ημερομηνία 11/12/2024 είναι εξασφαλισμένες. Ο τρόπος απόδειξης θα καθοριστεί με νέο Προεδρικό Διάταγμα.
3.Οι άδειες δόμησης που κάνουν χρήση των άρθρων με μπόνους δόμησης του ΝΟΚ, αλλά δεν έχουν κάνει έναρξη εργασιών μέχρι την ημερομηνία 11/12/2024, οφείλουν άμεσα να αναθεωρηθούν χωρίς χρήση των μπόνους δόμησης και θα υποστούν σοβαρή οικονομική ζημία και απώλειες. Δεν θα χρεωθούν νέα τέλη και εισφορές για την έκδοση άδειας και θα έχουν προτεραιότητα στις πολεοδομίες.
4.Οι ειδικές περιπτώσεις των έργων και αδειών δόμησης με μπόνους που αντιμετωπίζουν αιτήσεις ακύρωσης ή έχουν ήδη ακυρωθεί ή έχουν άδειες που δεν ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου του 2024, αλλά είναι ενταγμένες ή θα ενταχθούν σε χρηματοδοτικά εργαλεία (ΕΣΠΑ, ΤΑΑ), εξασφαλίζονται επίσης με την νέα τροπολογία, με τη χρήση ενός νέου εργαλείου, του περιβαλλοντικού ισοδύναμου.
5.Ξεκαθαρίζει ό,τι η οικοδομική δραστηριότητα συνεχίζει χωρίς χρήση των άρθρων του μπόνους δόμησης και ότι αυτά μπορούν, σύμφωνα και με απόφαση του ΣτΕ, να νομοθετηθούν σε τοπικό επίπεδο, μέσω των νέων πολεοδομικών σχεδίων ανά περιοχή.
Τι είναι όμως το περιβαλλοντικό ισοδύναμο; Σύμφωνα με την τροπολογία, είναι ένα τέλος που έχει διπλή υπόσταση: α) την καταβολή στον αρμόδιο δήμο και β) στοχευμένες παρεμβάσεις για την αναβάθμιση της δημοτικής ενότητας ή του δήμου όπου κατασκευάζεται μια οικοδομή με κίνητρα και προσαυξήσεις που καταβάλλει το τέλος. Οι δήμοι μπορούν να χρησιμοποιήσουν το συγκεκριμένο τέλος για ειδικές χρήσεις, όπως δημιουργία χώρων πρασίνου και κοινόχρηστων χώρων, αναπλάσεις περιοχών με έντονη δόμηση, αστικές υποδομές ή αναβαθμίσεις (πεζοδρομήσεις, φωτισμός, υλικό αστικής επίπλωσης κ.ά.) κ.λπ. Τα μέτρα αυτά εξειδικεύονται στο Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ). Για να μπορεί να γίνει χρήση των κινήτρων και των προσαυξήσεων του ΝΟΚ, θα πρέπει να πληρωθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και να έχει εγκριθεί το ΕΣΠΙΑΠ. Επίσης, η αναλυτική εφαρμογή του περιβαλλοντικού Ισοδύναμου θα γίνει με το νέο Προεδρικό Διάταγμα.
Συνεπώς, η νέα τροπολογία του ΥΠΕΝ σχετικά με το ζήτημα των άρθρων με μπόνους δόμησης του ΝΟΚ δημιουργεί δύο ταχύτητες, με βάση την έναρξη ή μη των εργασιών μέχρι τις 11/12/2024, σύμφωνα με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας. Η δεύτερη ταχύτητα θα υποστεί μεγάλη ζημία και θα πρέπει να αναθεωρηθεί με μεγάλη απώλεια δόμησης και αξίας. Επίσης, επιδιώκεται διάσωση των οικοδομών με προσφυγές ή χρηματοδότηση από ευρωπαϊκά προγράμματα και το Ταμείο Ανάκαμψης. Όμως, η παρέμβαση είναι ημιτελής αφού για να ολοκληρωθεί και να μπορεί να εφαρμοστεί πρέπει να εκδοθεί νέα νομοθεσία. Ωστόσο, νέα νομοθεσία στην Ελλάδα σημαίνει καθυστερήσεις και διατήρηση της αβεβαιότητας, ανασφάλεια δικαίου και παγώματος της δόμησης στη χώρα.
Αποτέλεσμα αυτής της διαχρονικής αδυναμίας σωστής νομοθέτησης και των καθυστερήσεων της Πολιτείας και των κυβερνήσεων είναι η αδυναμία της βιώσιμης ανάπτυξης και της υλοποίησης επενδύσεων, ο περιορισμός της νέας δόμησης και προφανώς της νέας προσφοράς και τελικά της αξίας της γης. Είναι ένα ακόμη επεισόδιο στη διαχρονική ανασφάλεια δικαίου και την αβεβαιότητα της πολεοδομικής νομοθεσίας και του πολεοδομικού σχεδιασμού στην Ελλάδα, αλλά και στη διαχρονικά ανεπαρκή λειτουργία των υπηρεσιών δόμησης, για τον εκσυγχρονισμό, τη στελέχωση και τη σύγχρονη οργάνωση των οποίων οι κυβερνήσεις δεν έχουν κάνει τίποτα!
Κατά τα αλλά, εθνικός στόχος είναι η βιώσιμη ανάπτυξη της χώρας, αλλά το αποτέλεσμα είναι και πάλι μια διαχρονικά άναρχη ανάπτυξη, μη βιώσιμη, χωρίς ξεκάθαρους, διαχρονικούς κανόνες απλής λογικής, η οποία δημιουργεί ξανά, άδικα, νικητές και χαμένους, με πρώτο και κύριο χαμένο την ίδια την ισορροπημένη ανάπτυξη της χώρας. Πολεοδομικά σχέδια δεν υπάρχουν εδώ και πολλές δεκαετίες, η περιφερειακή ανάπτυξη είναι ακόμη ανύπαρκτη και το στεγαστικό πρόβλημα παραμένει άλυτο.
Απαιτείται άμεση δράση, γιατί η πραγματική ανάπτυξη είναι σήμερα στον αέρα, το ρίσκο εκτινάσσεται, οι τιμές των ακινήτων επίσης και η βάρκα της βιώσιμης ανάπτυξης πορεύεται χωρίς ορατό προορισμό!
ΤΟ ΠΑΡΟΝ