Οικισμοί προ του 1923, εκτός σχεδίου και νέος οικοδομικός κανονισμός – Τι ισχύει και τι πρέπει να γίνει
Η πολεοδομική αβεβαιότητα κυριαρχεί
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Γραμματέα Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
Διαχρονικά, η Ελλάδα χαρακτηρίζεται από πολεοδομική αβεβαιότητα, αλαλούμ και κακή νομοθέτηση, σε ένα κομματικό κράτος αδιαφορίας και ανικανότητας, το οποίο μας οδήγησε στην πτώχευση. Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για υποθέσεις σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση το 2023, τον νέο οικοδομικό κανονισμό το 2024 και τώρα τους οικισμούς προ του έτους 1923 και κάτω των 2.000 κατοίκων επέτειναν αυτήν την κατάσταση.
Η σημερινή κυβέρνηση δεν έχει μπορέσει να θεραπεύσει ή να αντιμετωπίσει τις επιπτώσεις των αποφάσεων αυτών, με αποτέλεσμα η πολεοδομική αβεβαιότητα και η ανασφάλεια δικαίου να κυριαρχούν. Μόνο σε ένα απαράδεκτο κράτος, όπως το ελληνικό, έρχεται το Συμβούλιο της Επικρατείας, η ίδια η Πολιτεία, δηλαδή, του ιδίου κράτους, να αμφισβητήσει, μετά από δεκαετίες, νομοθεσία του 2003 και του 1985 για τη νόμιμη εκτός σχεδίου δόμηση και τώρα τους οικισμούς προ του 1923. Όλες οι κυβερνήσεις έχουν ευθύνη γι’ αυτό. Ειδικά για τον νέο οικοδομικό κανονισμό, η σημερινή κυβέρνηση έχει τη μεγαλύτερη ευθύνη, αφού γνώριζε εξαρχής ότι ήταν αντισυνταγματική η λάθος νομοθέτηση των συγκεκριμένων άρθρων μπόνους δόμησης του οικοδομικού κανονισμού και δεν φρόντισε προληπτικά και έγκαιρα να νομοθετήσει σωστά την απαγόρευση της σωρευτικής αξιοποίησής τους και τον λογικό περιορισμό του ύψους των κτιρίων. Αποτέλεσμα ήταν η απληστία να κυριαρχήσει και χιλιάδες άδειες δόμησης να πρέπει σήμερα, εν τοις πράγμασι, να αναθεωρηθούν, με μεγάλη ζημία για τους επενδυτές και ιδιοκτήτες. Επίσης η κυβέρνηση δεν είχε φροντίσει, ως ώφειλε, να εξασφαλίσει την εναρμονισμένη πολεοδομική αντιμετώπιση σε όλες τις υπηρεσίες δόμησης, τις οποίες έχει, παρεμπιπτόντως, αφήσει στην τύχη τους, χωρίς στελέχωση και υποδομές, αλλά και μια οργανωμένη δομή, με ενιαία εφαρμογή των πολεοδομικών κανόνων και των κανονισμών στη χώρα.
Σήμερα, η πολεοδομική αβεβαιότητα έχει οδηγήσει στην ακόλουθη κατάσταση:
1.Για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν έχει λυθεί το θέμα της αναγνώρισης των οδών, με αποτέλεσμα τα περισσότερα αγροτεμάχια άνω των 4 στρεμμάτων να μη λαμβάνουν όρους δόμησης ως άρτια και οικοδομήσιμα.
2.Για τους οικισμούς προ του 1923, όσα οικόπεδα είναι στη ζώνη Γ, με επέκταση μετά το 1983, σύμφωνα με αποφάσεις των νομαρχών, είναι στον αέρα, χωρίς ασφάλεια όσον αφορά την οικοδομησιμότητά τους, εν αναμονή της νέας νομοθετικής παρέμβασης της κυβέρνησης.
3.Για όλη τη χώρα, όσες άδειες δόμησης είχαν εκδοθεί με χρήση των αντισυνταγματικών άρθρων με μπόνους δόμησης πρέπει να αναθεωρηθούν, καθώς δεν μπορούν να υλοποιηθούν, προκαλώντας μεγάλη οικονομική και λειτουργική ζημία στους ιδιοκτήτες τους.
Οι σημερινές πραγματικές συνέπειες είναι: Α. Παγώνει σταδιακά η μαζική οικοδομική δραστηριότητα τόσο στις εκτός σχεδίου περιοχές, όπου είναι ήδη ελάχιστη, όσο και στις εντός σχεδίου περιοχές. Β. Περιορίζονται οι αγοραπωλησίες γης. Γ. Ακυρώνεται η βιώσιμη ανάπτυξη της χώρας και ειδικά η αποκέντρωση και η περιφερειακή ανάπτυξη.
Κεντρικό ζήτημα της αβέβαιης εικόνας που υπάρχει σήμερα είναι ότι είμαστε στην αρχή μιας περιόδου παγώματος της οικοδομικής δραστηριότητας, και ειδικά της μικρομεσαίας μαζικής, που είναι η κορωνίδα της βιώσιμης ανάπτυξης. Τον Ιανουάριο του 2025 οι οικοδομικές άδειες είχαν πτώση κατά 17% σε αριθμό και 40% σε επιφάνεια!
Η χώρα πορεύεται στο άγνωστο με… βάρκα την ελπίδα, σχετικά με την οικοδομική και αναπτυξιακή πορεία της. Χωρίς θεσμικά θωρακισμένο οικοδομικό κανονισμό, χωρίς θεσμικό πολεοδομικό πλαίσιο στην εντός και εκτός σχεδίου δόμηση, χωρίς πολεοδομίες που λειτουργούν αποτελεσματικά. Η κυβέρνηση οφείλει, χωρίς καθυστερήσεις, να βγάλει σχετικές εγκυκλίους, έναν οδικό χάρτη για όλους, υπηρεσίες και πολίτες, για όλες τις περιπτώσεις, να νομοθετήσει ισχυρά, με προληπτικό έλεγχο από το ΣτΕ, και να πιέσει για την έκδοση όλων των πολεοδομικών εκκρεμοτήτων και σχεδίων στη χώρα. Δεν είναι λύση η αναμονή, οι ανακοινώσεις και η εναπόθεση στη σύνταξη των νέων 255 πολεοδομικών σχεδίων, η νομοθέτηση και η εφαρμογή των οποίων είναι μια πολυετής διαδικασία, αφού μέχρι να εγκριθούν θα απαιτηθεί γραφειοκρατία, αποφάσεις και διαβούλευση, η οποία εδώ και πολλά έτη δεν υπάρχει στην ελληνική κοινωνία, με βασικές υπεύθυνες τις κυβερνήσεις. Χαρακτηριστικό της κατάστασης που επικρατεί είναι το ότι το τελευταίο Προεδρικό Διάταγμα για τους οικισμούς προ του 1923 έλαβε ΦΕΚ μέσα στη Μεγάλη Εβδομάδα, ενώ η πραγματική διαβούλευση έγινε μετά, στη δημόσια σφαίρα! Απαιτείται άμεση δράση, γιατί η πραγματική ανάπτυξη είναι σήμερα στον αέρα, το ρίσκο εκτινάσσεται, οι τιμές των ακινήτων επίσης και η βάρκα της βιώσιμης ανάπτυξης πορεύεται χωρίς ορατό προορισμό.
ΤΟ ΠΑΡΟΝ